Mientras los titulares políticos se centran en los aranceles, la experta en bienes raíces de Los Ángeles Courtney Poulos identifica fuerzas económicas más fundamentales que están dando forma al mercado de la vivienda. La fundadora y CEO de ACME Real Estate desafía la narrativa popular de la industria sobre "2026: El Gran Reinicio de la Vivienda", sugiriendo que las tasas de interés y la dinámica de precios de la era COVID representan las verdaderas restricciones al movimiento del mercado.
Poulos cuestiona si 2026 representa un reinicio genuino o un deseo ilusorio de la industria, señalando que los aranceles recientes han añadido aproximadamente $17,500 a los costos de las viviendas nuevas, mientras que las reformas habitacionales más amplias siguen sin definirse. En su mercado de Los Ángeles, donde la construcción nueva no es el stock de vivienda dominante, informa que los contratistas no han visto impactos significativos por los aranceles. Actualmente está vendiendo un proyecto de construcción nueva donde el desarrollador confirma que los aranceles no han afectado significativamente los costos.
La verdadera restricción a la actividad del mercado proviene de las políticas económicas de la era pandémica, según Poulos. Explica que los billones de dólares impresos e inyectados en la economía durante el COVID-19, sin planes para los impactos en los precios de la vivienda, crearon desafíos de asequibilidad más allá de los efectos de los aranceles. El mercado actual enfrenta un desajuste fundamental entre las expectativas de los vendedores basadas en compras del auge del COVID y la asequibilidad de los compradores a las tasas de interés actuales.
"Las personas que compraron casas durante el COVID lo hicieron con dinero barato, tasas de interés bajas, y llevaron los valores a un punto donde, cuando las tasas de interés son más altas ahora, hace que sea menos fácil vender esa casa", explica Poulos. Esto crea lo que ella describe como un "bloqueo" donde los vendedores enfrentan posibles pérdidas en casas compradas con hipotecas por debajo del 3%, mientras que los compradores no pueden pagar esos mismos precios con tasas del 6-7%, resultando en un inventario estancado.
Poulos cree que las soluciones radican en opciones de financiamiento creativas y ajustes realistas de tasas en lugar de reinicios dramáticos del mercado. Señala las reducciones de tasa compradas, donde los desarrolladores pagan por adelantado las tasas hipotecarias con créditos del constructor, permitiendo a los compradores experimentar tasas más bajas durante los primeros años o la vida del préstamo. Recientemente ha observado tasas en los cinco en hipotecas ajustables jumbo a siete años, sugiriendo que tales tasas podrían motivar a participantes del mercado que están indecisos.
"Cuando tienes tasas de interés en los cinco, todas esas personas que están al margen van a empezar a moverse", dice Poulos. El desafío implica equilibrar las reducciones de tasa lo suficiente para desbloquear el inventario sin desencadenar inflación a través de tasas excesivamente bajas.
Contrario a las narrativas catastróficas, Poulos reporta señales del mercado cautelosamente optimistas. Observa compradores regresando que no estaban activos en los mercados de otoño, tanto compradores cansados de esperar como vendedores dispuestos a ajustar precios para facilitar acuerdos. Una propiedad reciente recibió 19 ofertas, vendiéndose $300,000 por encima del precio solicitado en lugar de la prima típica de $400,000, indicando que los compradores mantienen límites basados en los costos de endeudamiento.
"Ha habido un aumento en el entusiasmo de los compradores este otoño, incluso entrando en noviembre, que típicamente es el comienzo del período tranquilo", observa Poulos. Ella presenta el podcast "The Clean Close" que cubre noticias y tendencias de la industria inmobiliaria, donde explora estas dinámicas del mercado con mayor detalle.
Respecto a la narrativa del reinicio de 2026, Poulos declara: "No veo la verdad en ese sentimiento, pero sí siento optimismo en nuestro mercado". Lo que ella presencia no representa ni reinicio, ni colapso, ni auge, sino más bien mercados ajustándose mientras los participantes trabajan con las realidades actuales en lugar de esperar condiciones perfectas. Con compradores regresando, vendedores volviéndose más realistas y las tasas mejorando gradualmente, Poulos enfatiza la importancia de la accesibilidad de la vivienda para la creación de riqueza.
"Estoy apoyando que podamos continuar experimentando el sueño americano porque creo que es la forma número uno de construir riqueza para personas que no son ya ricas", concluye, sugiriendo que las realidades actuales del mercado pueden resultar más constructivas que las predicciones narrativas dramáticas.
