Ben Roper, un profesional de inversión inmobiliaria especializado en el crecimiento de fideicomisos de inversión inmobiliaria y en intercambios bajo la Sección 721, destaca el creciente papel de las transacciones UPREIT como una alternativa viable a las salidas tradicionales de propiedades multifamiliares. Roper trabaja estrechamente con propietarios y desarrolladores multifamiliares que exploran estrategias de transición a largo plazo y eficientes fiscalmente, incluyendo la contribución de propiedades a un REIT a cambio de unidades de sociedad operativa en lugar de una venta directa.
Para muchos propietarios, la decisión tradicional de vender o mantener es demasiado limitada, según Roper. Los UPREIT introducen una tercera opción que permite a los propietarios mantener la exposición económica, diferir impuestos sobre las ganancias de capital y diversificar el riesgo sin alejarse por completo. Este enfoque aborda varios desafíos que enfrentan los propietarios multifamiliares a medida que sus activos maduran, incluyendo grandes ganancias de capital incorporadas, creciente complejidad operativa e incertidumbre sobre el momento de la reinversión.
Las estructuras UPREIT históricamente se han asociado con grandes plataformas institucionales, pero Roper dice que eso está cambiando, especialmente a medida que los propietarios multifamiliares privados buscan soluciones más sofisticadas para la planificación sucesoria, la diversificación de cartera y la generación de ingresos a largo plazo. A lo largo de su trabajo en crecimiento de REIT y transacciones estructuradas, Roper ha apoyado múltiples contribuciones UPREIT exitosas de terceros, trabajando directamente con propietarios no afiliados para estructurar transiciones fiscalmente eficientes alineadas con objetivos a largo plazo.
Estas ya no son estructuras teóricas, dijo Roper. Los propietarios están eligiendo activamente los UPREIT porque resuelven problemas reales, incluyendo impuestos, riesgo de concentración, planificación patrimonial y sincronización. Esta actividad coincide con un aumento más amplio en la adopción de UPREIT. En 2025, Capital Square completó su año más activo en la historia de la firma, superando los $1,000 millones en disposiciones y ejecutando un número récord de transacciones UPREIT. Durante el año, Capital Square Housing Trust casi duplicó su valor bruto de activos y completó cinco adquisiciones UPREIT, incluyendo múltiples contribuciones de propiedades completas de terceros de propietarios no afiliados.
Una transacción UPREIT permite a un propietario contribuir con una propiedad a un REIT a cambio de unidades OP, ofreciendo varios beneficios potenciales, incluyendo diferimiento fiscal bajo la Sección 721 del Código de Rentas Internas, participación continua en la apreciación inmobiliaria a través de la propiedad del REIT, diversificación de cartera más allá de un solo activo o mercado, liquidez potencial a lo largo del tiempo en lugar de un único evento de salida, y flexibilidad en la planificación patrimonial y sucesoria. Para los propietarios que han pasado años construyendo valor, la pregunta se convierte en cómo hacer la transición de manera inteligente, dijo Roper. Los UPREIT les permiten dar un paso atrás operativamente mientras permanecen invertidos económicamente.
Roper enfatiza que las transacciones UPREIT requieren paciencia, educación y alineación, y no son apropiadas para todas las situaciones. Estas conversaciones toman tiempo, dijo, requiriendo la comprensión del perfil fiscal, el cronograma y las prioridades de un propietario antes incluso de discutir la estructura. Su papel a menudo implica involucrar a los propietarios con meses de anticipación, ayudándoles a evaluar si un UPREIT se alinea con sus objetivos a largo plazo y guiándolos a través del proceso con claridad y disciplina. La confianza importa, dijo Roper, señalando que las personas no buscan un discurso de ventas, sino a alguien que comprenda las compensaciones y pueda ejecutar cuando sea el momento adecuado.
A medida que las tasas de interés, los ciclos del mercado y la política fiscal continúan evolucionando, Roper cree que los UPREIT jugarán un papel cada vez más importante en el panorama de salida multifamiliar, particularmente para propietarios que buscan alternativas a las ventas sujetas a impuestos o a los intercambios 1031. Los UPREIT no se tratan de cronometrar el mercado, dijo, sino de alinear la estructura con la intención. Roper anima a los propietarios multifamiliares a comenzar a aprender sobre las opciones de salida estructuradas mucho antes de que una venta se vuelva inminente, señalando que los mejores resultados ocurren cuando los propietarios planifican con anticipación y tienen la mayor flexibilidad.
