El Servicio de Impuestos Internos publicó una nueva edición de su Guía de Técnicas de Auditoría de Segregación de Costos el 6 de febrero de 2025, marcando un cambio significativo en cómo se examinarán las reclamaciones de depreciación de bienes raíces residenciales. La actualización ha expandido el uso del caso Amerisouth en la guía, un fallo del tribunal fiscal de 2012 que favoreció al IRS después de que el contribuyente dejó de responder durante el litigio. Este cambio significa que los examinadores del IRS ahora citan Amerisouth con mayor frecuencia para cuestionar las reclasificaciones de elementos como lavabos, gabinetes de cocina y componentes similares en estudios de segregación de costos residenciales. Estos elementos históricamente se han tratado como propiedad personal de vida corta elegible para depreciación acelerada, pero la guía actualizada sugiere un escrutinio más estricto.
Brian Kiczula, fundador de CostSegRx y miembro de la Sociedad Americana de Profesionales de Segregación de Costos, ha estado observando las implicaciones prácticas de estos cambios. Señala que cada propiedad requiere un análisis individual, afirmando que ciertos elementos aún pueden reclasificarse si hechos y circunstancias específicos lo respaldan, pero esta determinación debe hacerse a nivel de propiedad individual en lugar de mediante estimaciones generales. Esta distinción tiene mayor peso ahora que hace dos años, particularmente con la depreciación bonus del 100% volviéndose permanente bajo la Ley One Big Beautiful para propiedades adquiridas y puestas en servicio después del 19 de enero de 2025.
La permanencia de la depreciación bonus ha impulsado un mayor interés de los inversores en estrategias de segregación de costos, pero las mismas condiciones que hacen valiosos estos enfoques también aumentan las consecuencias de una implementación incorrecta. No todos los proveedores de servicios trabajan con el mismo manual, creando riesgos potenciales de cumplimiento. Los estudios basados en ingeniería que revisan propiedades específicas, activos individuales y sus condiciones representan el estándar defendible descrito en la propia ATG. En contraste, los enfoques de modelado que estiman la depreciación por tipo de propiedad y las herramientas en línea de bricolaje que generan informes instantáneos sin revisión profesional no alcanzan este estándar.
Kiczula aconseja a los inversores ser cautelosos con los informes en línea instantáneos sin soporte profesional accesible. Para inversores que adquirieron propiedades en 2022, 2023 o 2024, los estudios retrospectivos siguen disponibles para capturar potencialmente oportunidades de depreciación perdidas. Aquellos que realizan renovaciones o mejoras de capital pueden calificar para estudios separados de gastos de capital, una categoría que Kiczula identifica como frecuentemente pasada por alto. El proceso en CostSegRx comienza con una estimación de beneficios gratuita revisada individualmente para cada propiedad, entregada con un recorrido en video y la recomendación consistente de consultar con un CPA antes de proceder.
Es importante reconocer que la ATG en sí misma no es ley, sino más bien una hoja de ruta sobre cómo los examinadores del IRS evalúan los estudios. Los inversores que comprenden esta distinción y trabajan con proveedores que la reconocen están mejor posicionados independientemente de dónde el IRS dirija su atención a continuación. La guía actualizada crea tanto desafíos como oportunidades, requiriendo un análisis más cuidadoso de los componentes de propiedades residenciales mientras ofrece beneficios fiscales potenciales mediante una implementación adecuada. A medida que la industria continúa adaptándose a estos cambios, el énfasis en el análisis específico por propiedad y los estudios profesionales basados en ingeniería se vuelve cada vez más crítico para el cumplimiento y los resultados financieros óptimos.
