Cuando se cierran transacciones de bienes raíces comerciales, la diligencia debida sobre el riesgo de inundación generalmente comienza y termina con los mapas de inundación de FEMA, documentos que a menudo tienen décadas de antigüedad y se centran principalmente en inundaciones fluviales. Según Albert Slap, fundador de RiskFootprint™, este enfoque crea brechas significativas en la comprensión de las vulnerabilidades reales de la propiedad. "Los mapas de inundación de FEMA no incluyen inundaciones por lluvias intensas", dice Slap. "Se ocupan principalmente del riesgo de inundación de tipo fluvial". Esta distinción importa enormemente porque dondequiera que llueve, puede inundarse, creando riesgos que los métodos tradicionales de diligencia debida pueden pasar por completo.
Las limitaciones de los mapas de FEMA se hicieron dramáticamente evidentes durante el huracán Harvey en 2017, que inundó aproximadamente 150,000 hogares en el área de Houston, el 70% de los cuales estaban ubicados en la Zona X de FEMA, designada como de menor riesgo de inundación. Este evento extremo de lluvia no fluvial sobrepasó los sistemas de drenaje y causó inundaciones generalizadas en áreas donde la mayoría de los propietarios no tenían cobertura del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP). El resultado fue un estimado de $125 mil millones en daños totales, afectando desproporcionadamente a hogares y negocios que creían estar en áreas de bajo riesgo según las designaciones de FEMA.
Los compradores de bienes raíces y los prestamistas enfrentan el mismo problema a gran escala, con oficiales de crédito que a menudo trabajan con mapas de FEMA anteriores a eventos recientes de tormentas, que excluyen por completo la inundación por lluvia y no incorporan los avances en el modelado de marejadas ciclónicas de la NOAA de la última década. Para abordar esta brecha en la diligencia debida, RiskFootprint™ integra modelos y mapas de inundación de Fathom/Swiss Re, utilizados por aseguradoras y reaseguradoras globales, para ampliar lo que proporciona FEMA. La plataforma disponible en https://riskfootprint.com añade modelado de inundación pluvial, o por lluvia, junto con escenarios de inundación fluvial y marejada costera, dando a las partes interesadas una imagen más completa de las exposiciones a inundaciones a nivel de propiedad antes de que se cierren las transacciones.
Más allá de los datos de exposición a inundaciones, RiskFootprint™ ahora incluye datos estimados de elevación del primer piso de la herramienta de IA de True Flood Risk, que utiliza Google Street View y otras imágenes con inteligencia artificial y aprendizaje automático para proporcionar alturas estimadas del primer piso en más de 300 millones de edificios en EE. UU. Esto permite que la plataforma pase de la mera exposición a inundaciones a una evaluación real de vulnerabilidad a inundaciones, distinguiendo entre edificios que se encuentran dos pies por encima de una línea de inundación y aquellos que se encuentran seis pulgadas por debajo.
Aunque los mapas de FEMA cumplen funciones importantes en el seguro NFIP y los códigos de construcción locales, los consultores que dependen únicamente de ellos como la imagen completa de inundación de una propiedad están trabajando con solo una pieza de un rompecabezas más grande. Para ayudar a las partes interesadas a comprender los riesgos integrales de inundación y proteger a los consultores de futuras reclamaciones por errores y omisiones, Slap aboga por realizar evaluaciones de inundación de espectro completo antes de cerrar los acuerdos. Estas evaluaciones deben tener en cuenta todas las formas en que el agua llega a los edificios, no solo los escenarios que FEMA mapeó hace décadas. Los informes de evaluación de riesgo de RiskFootprint™ están disponibles por unos pocos cientos de dólares por propiedad, haciendo que la diligencia debida integral sobre inundaciones sea accesible en prácticamente cualquier transacción, residencial o comercial.
