Casi todas las propiedades residenciales en los Cayos de Florida se encuentran dentro de una zona de inundación mapeada por FEMA, lo que hace que la designación sea una característica casi universal de los listados. Sin embargo, según Sandy Tuttle, fundadora de Island Welcome Real Estate en Summerland Key, la presencia de una zona de inundación en un listado dice poco por sí sola. La clave es entender qué zona específica se aplica y qué implica eso sobre la exposición a inundaciones y los costos de seguro.
Tuttle, que ha vivido en los Cayos desde 1997 y ha trabajado en bienes raíces durante unos 20 años, guía rutinariamente a los compradores a través de las distinciones al comienzo de su búsqueda. La mala interpretación de estas designaciones a menudo lleva a las personas a descartar propiedades innecesariamente, señala.
Los Cayos de Florida generalmente se dividen en tres clasificaciones de zonas de inundación. La zona X cubre los puntos de mayor elevación en cada isla, con el riesgo de inundación más bajo y las primas de seguro más razonables. La zona AE se aplica a propiedades retiradas de la exposición directa al agua, típicamente tierra adentro o protegidas por otras estructuras. La mayoría de las casas en canales y propiedades interiores en los Cayos Bajos caen en esta categoría. La zona VE representa la mayor exposición, reservada para propiedades de primera línea con frente directo a aguas abiertas. Estas casas ofrecen vistas sin obstáculos pero son las primeras en enfrentar los impactos de tormentas.
Uno de los conceptos erróneos más comunes que Tuttle encuentra es la creencia de que las propiedades en ciertas zonas no pueden ser aseguradas en absoluto. "Casi todas las propiedades en los Cayos de Florida tienen disponibilidad de un producto de seguro", dijo. La variable real es el costo y la estructura de cobertura, no la disponibilidad. Los compradores que eliminan propiedades basándose en la suposición de que una zona de inundación las hace no asegurables están reduciendo su búsqueda sobre una premisa falsa.
El financiamiento juega un papel importante en cómo las consideraciones de la zona de inundación afectan una compra. Para compras financiadas, los compradores deben tener un paquete de seguro completo, que incluya cobertura para propietarios, viento e inundación, sin discreción. Sin embargo, los compradores al contado tienen más flexibilidad. Pueden sopesar los costos de las primas contra el valor de la cobertura y decidir qué nivel de exposición les resulta cómodo, incluyendo el autoseguro parcial en ciertos componentes. Tuttle enfatiza que esta decisión debe tomarse deliberadamente, no descubrirse después del cierre.
La zona de inundación interactúa con otros factores que determinan el precio del seguro en los Cayos, que se evalúa propiedad por propiedad, no por vecindario. El costo de reemplazo, la elevación sobre la inundación base, el tipo y la fijación del techo, y las ventanas y puertas clasificadas por impacto influyen en las primas. Dos casas en el mismo canal en la misma zona pueden tener costos de seguro significativamente diferentes.
El proceso de Tuttle implica extraer la prima del propietario actual como referencia inicial, luego obtener cotizaciones nuevas basadas en el uso previsto de la propiedad por parte del comprador. Esta cifra se convierte en parte del análisis de la oferta, en lugar de una sorpresa posterior al contrato, y a menudo influye en cuál de dos propiedades comparables elige un comprador.
A medida que el parque de viviendas más antiguo se reemplaza con construcciones que cumplen con el código actual, la brecha de primas entre propiedades conformes y no conformes dentro de la misma zona de inundación se está ampliando, una tendencia que comienza a reflejarse en los precios de reventa en los Cayos Bajos. Para los compradores, comprender estos matices puede marcar la diferencia entre encontrar una propiedad adecuada y perder una oportunidad.
