Daniel Kaufman, fundador de Kaufman & Company, una firma privada de inversión y holding con sede en Los Ángeles, ha construido un historial que la mayoría de los desarrolladores envidiarían: más de 10,000 unidades multifamiliares desarrolladas en los últimos cinco años, completamente sin capital externo ni capital institucional. Sin embargo, recientemente Kaufman tomó una decisión contraintuitiva: optó por hacer menos. No porque el negocio estuviera en dificultades, sino porque se dio cuenta de que gran parte de lo que hacía estaba impulsado por la inercia más que por la intención.
Kaufman describe el cambio como un reajuste hacia un trabajo que pueda explicar claramente, ejecutar con un pequeño equipo de confianza y realmente respaldar. Señala la disciplina de Warren Buffett de invertir solo en cosas que entiende y usa. Kaufman dice que pasó años involucrado en acuerdos tan llenos de estructuras de deuda complejas, créditos fiscales y acuerdos de capital que explicarlos tomaba una hora. Ya no quiere eso. "Quiero poder explicar todo lo que hago en un par de frases", dijo. "No quiero estar involucrado en nada donde no sepa cómo funciona".
Esa claridad está impulsando su enfoque de cara a 2027. Kaufman está concentrando su participación personal en tres iniciativas. La primera es Oldivai, la plataforma de viviendas para trabajadores que preside, que se asocia con hospitales y distritos escolares para ofrecer viviendas asequibles mediante construcción modular. La segunda es Mr. Good Container Homes, una nueva empresa que convierte contenedores marítimos en unidades de vivienda para trabajadores y asequibles, dirigidas a personas en transición y trabajadores viajeros en mercados de alta demanda y baja oferta. La tercera es una serie de proyectos especiales más pequeños, incluida la reconversión de un molino en Rumford, Maine, que ofrecerá un hotel boutique y nuevos empleos a una ciudad en gran medida marginada por la economía en general.
El hilo conductor de las tres es la claridad: estructuras de acuerdo sencillas, impacto comunitario medible y rendimientos que no requieren complejidad para justificarse. Kaufman señala que los desarrolladores suelen buscar rendimientos del 30% en proyectos grandes y intensivos en capital que conllevan un riesgo de ejecución sustancial. Argumenta que los proyectos más pequeños y alineados con la misión en mercados con oferta insuficiente rinden regularmente un 15% con menos partes interesadas, estructuras más limpias y resultados reales. "Cuando perseguimos estos rendimientos, perdemos la perspectiva", dijo. "Obtener un 15% de rendimiento es bastante bueno". Los mercados con oferta insuficiente a los que apunta, ciudades secundarias y terciarias donde la demanda supera la nueva construcción, suelen tener tasas de vacío cercanas a cero y no necesitan concesiones para atraer inquilinos. La demanda está ahí. La complejidad no es necesaria.
Para Kaufman, el cambio práctico se trata de implicación, no solo de estrategia. Anteriormente, según describe, su papel en muchos proyectos era principalmente como fuente de capital. Movía dinero y empujaba papeles en lugar de hacer un trabajo que considerara significativo. En adelante, planea tener un liderazgo activo en las iniciativas que más le importan, en lugar de ser un socio pasivo en una gran cantidad de acuerdos sobre los que tiene visibilidad limitada. Es un intercambio deliberado: menos escala, más señal. Para un desarrollador que construyó 10,000 unidades sin capital externo, el argumento de que más pequeño puede ser más inteligente tiene cierto peso.
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