La pregunta más frecuente en el condado de Palm Beach este año es si el mercado inmobiliario se está desplomando. Los datos sugieren una narrativa diferente: dos mercados separados que operan dentro de los mismos códigos postales, cada uno avanzando a su propio ritmo. Las casas unifamiliares siguen en territorio de vendedores, mientras que los condominios se han inclinado hacia un mercado de compradores, según Loodmy Jacques, una agente inmobiliaria que lidera The Jacques Team en Keller Williams Reserve en West Palm Beach.
Jacques señala que la brecha entre los dos segmentos es evidente no solo en el precio, sino también en el tiempo y el apalancamiento. Las casas unifamiliares en el condado tienen aproximadamente 3,5 meses de inventario, un nivel aún asociado con un mercado de vendedores. Los condominios, por el contrario, se acercan más a 6,7 meses de inventario. La casa unifamiliar mediana se pone bajo contrato en unos 40 días, en comparación con unos 69 días para los condominios. Las casas unifamiliares generalmente se cierran cerca del 95 por ciento de su precio de lista original, mientras que los condominios se cierran en aproximadamente el 93 por ciento. Ese mes adicional en el mercado tiene peso, ya que cada semana adicional tiende a atraer ofertas más bajas. Todavía se producen ofertas múltiples en casas con precios bien ajustados, pero son poco comunes en los condominios, a menos que el edificio sea nuevo o esté totalmente financiado.
Sin embargo, los precios de los condominios no se han desplomado. Jacques estima que el precio medio de los condominios ha subido alrededor del 5 por ciento interanual. Gran parte de la presión sobre los condominios más antiguos se remonta a las reformas que Florida adoptó tras el colapso de Surfside en 2021. Durante años, las asociaciones podían optar por no financiar reservas, y muchas lo hicieron. Los edificios de tres pisos o más ahora deben completar un Estudio de Reserva de Integridad Estructural y apartar dinero para las reparaciones que identifique. "Los propietarios de edificios antiguos ahora están pagando de una sola vez décadas de reparaciones postergadas", dice Jacques. Ese costo llega en forma de cuotas mensuales más altas, derramas especiales o ambas cosas. El financiamiento se ha endurecido junto con esto. Jacques estima que solo unos 21 de aproximadamente 2.400 edificios de condominios del sur de Florida están aprobados para préstamos FHA, y más de la mitad de las compras de condominios en el condado de Palm Beach ahora se pagan en efectivo.
El lado de las casas unifamiliares enfrenta el problema opuesto. Muchos propietarios que tienen hipotecas a tasas bajas se quedan donde están, y Jacques estima que el condado tiene alrededor de un 24 por ciento menos de casas unifamiliares disponibles que hace un año. La preferencia de los compradores también está cambiando, hacia ser dueños de la tierra sin reglas de asociación y hacia un financiamiento más simple. Eso no hace que sea 2021 de nuevo. Los compradores siguen siendo sensibles al precio, y las casas que tienen precios en línea con el mercado tienden a venderse rápidamente, mientras que las que no lo están pueden quedarse estancadas.
La cifra de condominios a nivel del condado puede ser engañosa. Un titular que muestre precios de condominios subiendo un 5 por ciento mezcla edificios más nuevos y bien financiados con otros más antiguos que pueden estar planos o en declive. Para una unidad individual, dice Jacques, el estudio de reservas y la salud financiera del edificio importan más para el precio que la mediana del condado. Eso hace que el lado comprador del proceso se centre cada vez más en documentos en lugar de pies cuadrados.
La historia inmobiliaria del condado de cara al otoño tiene menos que ver con la dirección que con la divergencia. Las casas unifamiliares se están valorando en función de una escasez. Los condominios, como lo expresa Jacques, "son una decisión edificio por edificio". Para compradores y vendedores, esto significa que comprender la dinámica específica de cada tipo de propiedad es crucial. Los vendedores de casas unifamiliares aún pueden disfrutar de condiciones favorables, pero los vendedores de condominios deben navegar por un panorama más complejo moldeado por los requisitos de reservas y las restricciones de financiamiento. A medida que el mercado continúa evolucionando, mantenerse informado sobre estas tendencias divergentes será clave para tomar decisiones inmobiliarias sólidas.
