Los desarrolladores que evalúan espacio comercial en planta baja en proyectos de uso mixto suelen hacerlo a través de la renta, el ingreso operativo neto, la ocupación y los costos de arrendamiento. Ann Ehrhart, estratega minorista de Boston, Massachusetts, y fundadora de EVERSTREET, sostiene que ese enfoque captura solo una parte de la historia económica y puede llevar a los desarrolladores a subvalorar lo que una mezcla de inquilinos bien elegida hace por una propiedad entera.
«La dirección de una propiedad no cambia, pero el valor de su ubicación puede mejorar», dijo Ehrhart. Cada proyecto que asume su firma comienza con la misma pregunta: ¿cómo puede esta ubicación volverse más valiosa de lo que es hoy? En su opinión, el comercio minorista es una de las herramientas más eficaces para responderla, porque su impacto va mucho más allá de las paredes del espacio que ocupa.
Ehrhart pone como ejemplo un restaurante. Puede ocupar solo 5,000 pies cuadrados, pero uno bueno puede hacer que la gente quiera vivir cerca, trabajar cerca, visitar más a menudo y pasar más tiempo en el vecindario. En los desarrollos de uso mixto, el comercio minorista también funciona como una amenidad que ayuda a alquilar los apartamentos u oficinas que están encima. «Todo eso es valor real, pero no captura el impacto económico total del buen comercio minorista y del buen lugar», afirmó. «El escaparate crea la experiencia. La ubicación captura el multiplicador».
Las implicaciones se extienden a cómo los desarrolladores suscriben y comercializan los programas minoristas. Ehrhart señala investigaciones que muestran que los entornos transitables de uso mixto obtienen primas medibles en el valor de las viviendas, las rentas de apartamentos y las rentas de oficinas y comercios en comparación con ubicaciones que no son transitables. Investigaciones municipales que ha revisado también muestran que los distritos transitables de uso mixto generan más ingresos por impuestos a la propiedad por acre que los desarrollos de menor densidad. Es cuidadosa con la causa: «La gente no paga una prima por las aceras. Paga por aquello a lo que las aceras los conectan». Restaurantes, tiendas, gimnasios, entretenimiento, servicios y espacios públicos dan a las personas razones para caminar y razones para elegir una ubicación sobre otra.
Esa dinámica no se limita a los centros urbanos consolidados. En los grandes desarrollos urbanísticos planificados, la propiedad puede moldear la densidad, las calles, los espacios públicos, la oferta gastronómica y las conexiones entre usos. «Estás creando una ubicación en lugar de simplemente reaccionar a una», dijo Ehrhart, y ahí es donde la planificación del valor futuro de la ubicación importa más.
La conclusión no es que los desarrolladores deban añadir más metros cuadrados de comercio minorista. Según Ehrhart, el multiplicador proviene del comercio minorista adecuado, no del máximo comercio minorista. EVERSTREET evalúa la idoneidad mediante la demanda del mercado, definida como la intersección de la demanda del consumidor y la demanda de inquilinos, y luego alinea la comercialización, el diseño y la suscripción en torno a esa demanda. «Un gran ecosistema minorista no es necesariamente el más grande», dijo. «Es el que la gente realmente quiere usar y los operadores pueden ocupar con éxito». Esa idea recorre la misión de la firma: los inquilinos de un espacio deben contar con el apoyo de la comunidad circundante para que el espacio rinda con el tiempo, y el comercio minorista que el vecindario no usa obra en contra de un proyecto en lugar de a favor.
A nivel de escaparate, Ehrhart anima a los desarrolladores e inversores a hacer una segunda pregunta junto con cuánta renta puede pagar un inquilino: ¿qué puede hacer esta inversión minorista por el valor de la ubicación? El inquilino que paga más puede no ser el que más aporta a la retención residencial, la demanda de oficinas o el tráfico peatonal. Eso no significa subsidiar el comercio minorista sin disciplina, dijo, sino tener claro qué retorno se persigue y dónde aparecerá, ya sea en ingresos de escaparate, rentas residenciales, retención, demanda de oficinas, visitas, valor del suelo o potencial de desarrollo futuro. «Ahí es cuando el comercio minorista se convierte en una conversación de asignación de capital, no simplemente en una conversación de arrendamiento», dijo. «La pregunta no debería ser solo cuánto vale este escaparate. También deberíamos preguntarnos qué puede hacer este escaparate por el valor futuro del lugar que lo rodea».
