Cuando el programa City of Yes for Housing Opportunity de la ciudad de Nueva York eliminó los mandatos de estacionamiento en diciembre de 2024, la política se aplicó a una zona definida: la mayor parte de Manhattan por debajo de la calle 96, Long Island City y partes del oeste de Queens y Brooklyn. Fuera de esa zona, en el resto de los cinco distritos, el cálculo que enfrentan los desarrolladores no cambió tanto.
"La eliminación del mandato fue significativa donde se aplicó, pero se aplicó a un área definida. Si se sale de ella, o se analiza un proyecto donde el prestamista o la combinación de inquilinos todavía espera estacionamiento, el problema de planificación del sitio es exactamente el mismo que antes de diciembre de 2024", dijo Christopher Tiessen, presidente y director ejecutivo de KLAUS Multiparking America, la subsidiaria estadounidense de un fabricante alemán de sistemas de estacionamiento mecánicos y automatizados.
Para los proyectos que todavía lidian con ese problema —relleno en los distritos periféricos, edificios de uso mixto con espacio comercial en la planta baja, productos multifamiliares de lujo—, la restricción nunca fue realmente el código de zonificación. Se trata de si una estructura convencional encaja en un sitio determinado.
"En un lote estrecho, o en un sitio donde el desarrollador no puede ceder el comercio de la planta baja a una rampa, un garaje convencional a menudo no es viable, independientemente de lo que exija la zonificación. Eso ha sido cierto en esta ciudad durante años; City of Yes simplemente hizo que más personas lo miraran directamente", dijo Tiessen.
Una instalación de KLAUS ilustra el punto incluso dentro de la propia zona libre de mandato: en un condominio de gran altura en el Upper East Side de Manhattan, un sistema totalmente automático MasterVario F2 ofrece estacionamiento personalizado para 23 automóviles a través de una cabina de transferencia a nivel del suelo y tres niveles sobre el nivel del suelo, prueba de que la geometría del sitio, no solo el estado de zonificación, impulsa la decisión.
Otras ciudades que eliminaron los mínimos de estacionamiento antes ofrecen un anticipo de hacia dónde se dirige Nueva York. San Francisco, Seattle y Minneapolis vieron caer la provisión agregada de estacionamiento en corredores ricos en transporte, pero se mantuvo estable en submercados del anillo exterior donde los residentes y los prestamistas siguieron exigiéndolo.
"Esperen el mismo patrón aquí. Las partes adyacentes al transporte de la zona libre de mandato eliminarán el estacionamiento. En el resto de la ciudad, los desarrolladores seguirán proporcionándolo; la única pregunta es si lo están construyendo de manera eficiente", dijo Tiessen.
Los desarrolladores más avanzados en esa cuestión, dijo Tiessen, la están resolviendo en la etapa de desarrollo de diseño, antes de que un ingeniero estructural fije la losa de piso. Esta ventana se cierra mucho antes de que un proyecto llegue a la mesa de zonificación, donde sea que esté en la ciudad.
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