Los proyectos de construcción comercial frecuentemente enfrentan retrasos en los permisos, pero según Mike Marden, arquitecto registrado y contratista general con licencia en WDS Architecture en Phoenix, los retrasos más perjudiciales a menudo ocurren antes de que se presente un solo documento. Marden señala dos problemas clave previos a la presentación: confiar en el asesoramiento genérico del mostrador de la ciudad y seguir un modelo de proyecto secuencial que incorpora tiempos de espera innecesarios.
El primer problema surge cuando los clientes tratan las conversaciones casuales con los empleados de la ciudad como una guía autorizada. Marden señala que los clientes a menudo llaman a la ciudad, describen su proyecto en términos generales y reciben una lista de verificación o un cronograma que puede no aplicarse a su situación específica. "A menudo dicen: 'ya hablamos con alguien en la ciudad. Dijeron que solo entregamos este formulario y este es aproximadamente el tiempo'", explica Marden. "En primer lugar, esa no es una conversación documentada. No hay número de registro ni registro. Nada de eso es oficial. Y todo en la lista de verificación podría ni siquiera aplicarse". El guion genérico proporcionado por el personal de la ciudad puede omitir requisitos específicos del proyecto o incluir algunos que no aplican, lo que lleva a sorpresas inesperadas durante la revisión que los clientes no descubren hasta que es demasiado tarde.
El segundo problema es el modelo secuencial convencional, donde se completa el diseño, se envían los permisos y solo después de la aprobación comienza la construcción. Este enfoque trata el permiso como una barrera que detiene todo otro progreso. Mientras se revisa el permiso, el reloj del contrato de arrendamiento del cliente corre, los contratistas están inactivos y los socios comerciales pueden verse retenidos. Marden también destaca que la brecha entre la finalización del diseño y el inicio de la construcción a menudo se extiende por la selección del contratista y la movilización. "¿Pensó en la brecha donde está licitando y tratando de encontrar un contratista, mientras tanto, los permisos están listos y ha firmado el contrato de arrendamiento?", pregunta Marden. Agrega que esto es común cuando el arquitecto es separado del contratista, ya que los clientes a menudo terminan los dibujos y luego comienzan a buscar un contratista, agregando semanas o meses antes de que se presenten los permisos.
Marden afirma que las firmas que cumplen constantemente con los plazos de permisos lo hacen comprimiendo el proceso en sí, no moviéndose más rápido a través de los pasos estándar. Se involucran con la ciudad temprano con preguntas preliminares, comprenden los requisitos jurisdiccionales específicos y comienzan las actividades de construcción que no requieren permisos mientras la revisión está en curso. En WDS Commercial, "Podemos comenzar a construir el proyecto mientras presentamos la solicitud de permiso", dice Marden. "Somos el contratista, ya contratado con el propietario, y hemos pasado meses participando en el diseño. Si se nos cuestiona o se nos dice que entreguemos los dibujos, bueno, ya lo hemos hecho porque también somos el arquitecto. Podemos llegar hasta la primera inspección con nuestro trabajo, ganando un mes en lugar de esperar resultados de licitación, contratos, permisos y movilización, perdiendo un mes o dos". Este enfoque paralelo solo es posible cuando el arquitecto y el contratista están integrados desde el principio, como explica Marden: un contratista que recibe dibujos completos de un arquitecto separado no puede comenzar la construcción en paralelo porque está esperando un proceso que no diseñó.
Las credenciales duales de WDS Architecture como firma de arquitectura y contratista general permiten esta estrategia. Con el mismo equipo produciendo dibujos y realizando la construcción, la firma puede movilizarse para actividades fuera del alcance del permiso, como preparación, layout, alcance, pruebas, demolición, subcontratación, programación de cuadrillas y pedido de materiales, mientras se lleva a cabo la revisión del permiso. Esto comprime el cronograma general sin tomar atajos en el cumplimiento. La firma también aprovecha las relaciones continuas con las jurisdicciones locales para predecir mejor los requisitos específicos del proyecto. "Aquí, donde hacemos esto todos los días, sabemos qué realmente necesita incluirse, cuánto tiempo realmente tomará", dice Marden.
Marden también aconseja a los clientes que consideren la estrategia de permisos durante la selección del sitio, antes de firmar un contrato de arrendamiento. Describe un escenario común donde una ubicación más barata puede tener una complejidad de permisos oculta debido a las condiciones existentes, mientras que un sitio limpio más caro podría resultar en una apertura más rápida. "Es como construir un proyecto dos veces, al lidiar con condiciones existentes, eliminando lo que hay para que el nuevo material pueda instalarse para cumplir con el código", dice Marden. Por ejemplo, un antiguo espacio de restaurante puede parecer listo para un nuevo restaurante, pero requerir actualizaciones extensas del código que borran los ahorros aparentes, algo que un cliente que investiga solo probablemente pasaría por alto.
Para los dueños de negocios en Phoenix que planean una construcción comercial, la implicación práctica es clara: el cronograma de permisos que les han dicho que esperen probablemente subestima la realidad, y la brecha a menudo se deriva de decisiones previas a la presentación. Al comprender estos escollos, los clientes pueden planificar mejor sus proyectos y potencialmente evitar retrasos costosos.
