MSCI ahora espera que las ejecuciones hipotecarias de apartamentos aumenten en la segunda mitad de 2026, concentradas en acuerdos de 2021 y 2022. Esos fueron financiados en el punto máximo del mercado con préstamos a cinco años que ahora vencen con valores deprimidos, impulsados por alquileres más suaves, mayores gastos y tasas de capitalización que han subido con las tasas de interés. El período de 'extender y fingir' que mantuvo muchos de estos acuerdos durante dos años adicionales se está agotando.
Para compradores, prestamistas y administradores judiciales, la pregunta práctica no es si la angustia está por venir. Es cómo se ve realmente una toma de control una vez que las llaves cambian de manos. Ron Kutas, Director Ejecutivo de OneWall Communities, dedica la mayor parte de su cartera de adquisiciones a exactamente estas situaciones. Muchos de los activos que su equipo evalúa ahora provienen de prestamistas cuyos préstamos ya han vencido o vencerán a finales de 2026.
Por qué estos acuerdos rara vez son limpios
Un incumplimiento por vencimiento casi nunca es el caso de un activo saludable que resulta deber más de lo que vale. Por lo general, hay una historia de angustia debajo. 'Estos incumplimientos por vencimiento de préstamos nunca son limpios', dice Kutas. La pregunta más útil, argumenta, es si el grupo de propietarios actual o el prestamista tiene el capital para financiar realmente una recuperación. Entrar en la gestión de una propiedad que no puede ser recapitalizada es el peor resultado para todos, porque ninguna cantidad de habilidad operativa arregla un edificio que no tiene dinero detrás.
La condición del activo también depende en gran medida de cómo llegó al incumplimiento. Una propiedad cuyo propietario se dio cuenta recientemente de que no se iba a realizar una refinanciación puede estar solo un mes o dos atrasado en pagos y contratos de servicios. Una propiedad que pasó por una ejecución hipotecaria de un año, con un operador desviando efectivo todo el tiempo, es un animal completamente diferente.
La espiral de la muerte
Kutas describe una secuencia reconocible en activos que fueron sostenidos durante dos años adicionales. Primero, los proveedores dejan de recibir pagos. Los propietarios envejecen sus cuentas por pagar y prometen pagos que no llegan, y después de unos meses los proveedores simplemente dejan de trabajar. El mantenimiento diferido se acumula rápidamente. A partir de ahí, el declive se alimenta a sí mismo. Los servicios caducan, por lo que los residentes que pagan se van. Los residentes que quedan a menudo son los que no pagan, y desalojarlos deja las unidades en malas condiciones. No hay capital para renovar esas unidades ni personal de arrendamiento para llenarlas. Cada problema empeora el siguiente.
Los primeros noventa días
El instinto de muchos nuevos propietarios es moverse rápido en los alquileres. Kutas ve eso como el error inicial más costoso, porque el plazo es más largo de lo que los compradores esperan. Según su estimación, se necesitan aproximadamente 90 días solo para comprender los problemas reales, otros 90 para decidir un plan y alrededor de un año para ejecutarlo. No hay una bala de plata, en OneWall ni en ningún otro lugar, que comprima eso.
El trabajo operativo temprano es más prosaico que una lista de alquileres. OneWall comienza con el atractivo exterior, lo primero que ve un posible inquilino: paisajismo, si la piscina está abierta y limpia, si las puertas y la seguridad funcionan, si los letreros y canaletas se están cayendo. El trabajo interior luego procede unidad por unidad, priorizado por lo que el mercado local realmente está alquilando. Si la mayoría de los clientes potenciales quieren dos dormitorios, el equipo renueva un par de dos dormitorios, los alquila, y solo entonces pasa al siguiente lote, en lugar de gastar todo el capital de una vez.
El punto de fricción
Gran parte de la tensión entre propietarios y administradores en una recuperación se reduce a lo que significa 'listo'. Un propietario camina por una unidad y ve una limpieza rápida y algunos pequeños arreglos. Kutas señala que los posibles inquilinos no alquilan de esa manera. Quieren una unidad que esté realmente lista para mudarse, y pagar el alquiler del mercado por una unidad que solo parece medio terminada no es algo que los inquilinos hagan.
Para propietarios que aún están antes del vencimiento
Para un propietario con falta de capital pero fundamentalmente sólido, el consejo de Kutas es abrir la conversación con el prestamista temprano. Los prestamistas no quieren ser dueños de la propiedad; quieren que se les pague. Un propietario que presenta un plan creíble y le da al prestamista un asiento en la mesa antes de que las cosas se rompan tiende a encontrar un socio dispuesto. Un propietario que permanece en silencio hasta que es demasiado tarde generalmente ya ha perdido la confianza del prestamista.
A medida que más préstamos de la cosecha de 2021 lleguen a su vencimiento a finales de 2026, es probable que se amplíe la distancia entre los operadores que pueden ejecutar una recuperación real y los compradores que simplemente heredan el mantenimiento diferido de otra persona. La oportunidad en este ciclo es real, pero favorece a las partes que entienden cuánto tiempo toma realmente el trabajo.
