Para los inversores activos en comprar y reformar, el camino de unas pocas operaciones al año a una cartera a tiempo completo suele estar bloqueado no por la falta de oportunidades, sino por la escasez de efectivo. Adam Eldibany, fundador de homebldr, una plataforma de financiación de inversiones inmobiliarias impulsada por tecnología, observa este patrón repetidamente entre inversores que buscan escalar desde un puñado de reformas anuales hasta ocho, diez o más proyectos.
“La principal restricción es sin duda el efectivo disponible”, dijo Eldibany. “Si un inversor no tiene efectivo, no puede hacer más operaciones, punto”. Incluso cuando un prestamista cubre todos los costos de compra y reforma, los inversores aún necesitan efectivo para reservas, costos de cierre y pagos mensuales. Sin suficiente liquidez, el crecimiento se estanca.
Eldibany describe un ciclo de efectivo común que tropieza a los inversores en crecimiento. Después de vender o refinanciar algunas propiedades, un inversor puede tener un montón de efectivo y comenzar a asumir múltiples proyectos simultáneamente. Eventualmente, chocan con un muro porque el efectivo restante a menudo está destinado a pagos mensuales de préstamos en lugar de nuevas adquisiciones. El resultado depende entonces de la ejecución: si todos los proyectos activos funcionan como se espera, el inversor recupera liquidez y continúa escalando; si un proyecto se excede en presupuesto, se retrasa o se vende por menos de lo previsto, la desaceleración puede agravarse y detener el negocio por completo.
Sin una mejor estructura de financiación, Eldibany dice que la mayoría de los inversores recurren a una de dos palancas: más apalancamiento o socios externos. A medida que los inversores construyen un historial, pueden calificar para préstamos más grandes, una línea de crédito comercial o un socio financiero secundario. Otros traen socios de liquidez para financiar las operaciones directamente. Ambas opciones conllevan costos: más deuda significa más costos de financiación, y traer un socio generalmente significa renunciar a una parte de las ganancias y algo de control del proyecto.
“La mejor manera en que los inversores pueden preservar efectivo es identificar opciones de financiación con mejores términos, es decir, tasas más bajas y comisiones más bajas”, dijo Eldibany.
Esta es la brecha que la suscripción de financiación de homebldr fue diseñada para cerrar. En lugar de pagar comisiones de originación en efectivo en cada cierre, los inversores pagan una única tarifa de suscripción por adelantado, que puede cubrirse con una tarjeta de crédito, otra línea de deuda o incluso un producto de comprar ahora, pagar después. A partir de ahí, pueden cerrar operaciones durante la duración de la suscripción sin pagar comisiones de originación adicionales.
“Debido a que no pagan originación en el cierre, tienen más efectivo en el bolsillo, que puede destinarse a su próxima operación”, dijo Eldibany. Tiene cuidado de no prometer un multiplicador fijo de cuánto más rápido puede escalar un inversor, pero señala el interés compuesto como el verdadero motor. Ahorrar una cantidad modesta en una operación no mueve mucho la aguja, pero hacerlo en cada operación durante un año sí.
“Preservar la liquidez se acumula con el tiempo”, dijo Eldibany, “y permite a los inversores mantener tanto impulso como sea posible”. Para los inversores que intentan pasar de un ritmo de trabajo secundario a un volumen de operaciones a tiempo completo, ese efecto compuesto, más que los términos de cualquier operación individual, tiende a ser lo que separa a los que escalan de los que se estancan.
Más detalles sobre cómo funciona el modelo de suscripción, incluidos los niveles de volumen de préstamos y las opciones de pago, están disponibles en la página de suscripción de financiación de homebldr.
