Los modelos de adquisición y desarrollo de hoteles diseñados para los mercados del territorio continental de EE. UU. a menudo no logran captar la estructura de costos única de Hawái, según Mike Perkins de The Bratton Team en Colliers International Hawaii. En un análisis reciente, Perkins destaca que los supuestos estándar sobre el crecimiento de gastos, la cadena de suministro y la mano de obra pueden generar proyecciones materialmente inexactas, con brechas típicas del 15 al 25 por ciento para el segundo año.
La diferencia más significativa es la escalada de gastos. Mientras que un proforma continental podría aplicar un aumento anual del 3 por ciento a todos los gastos operativos, varias líneas en Hawái aumentan entre el 6 y el 7 por ciento. "Cuando aplicamos un aumento anual del tres por ciento en un proforma continental, algunos elementos aquí son del seis al siete por ciento", dice Perkins. Estas líneas incluyen mano de obra, seguros, envíos y capital diferido. El efecto compuesto durante un período de tenencia puede alterar significativamente los rendimientos de la inversión.
Los costos de envío son otro factor crítico. Hawái importa más del 90 por ciento de sus consumibles, y el envío interinsular experimentó recientemente un aumento de costos de alrededor del 26 por ciento. Incluso después de ese aumento, los transportistas operaban con pérdidas, lo que indica que las estructuras de costos subyacentes —no el oportunismo de precios— impulsan estas cifras. Los costos de alimentos y bebidas conllevan un componente de flete ausente en los comparables del continente. Además, los artículos que tardan seis semanas en llegar al continente pueden tardar de 10 a 14 semanas en Hawái, lo que afecta la programación y los costos de mantenimiento.
La mano de obra, el gasto operativo más grande, está determinada por dos características clave. Primero, el marco sindical afecta tanto el costo como la flexibilidad. Los hoteles sindicalizados parten de una base de aproximadamente $30 por hora, con aumentos adicionales previstos. El personal no se puede reducir fácilmente durante períodos de baja demanda, lo que impacta los flujos de margen estacionales. Sin embargo, Perkins señala que el marco es más negociable de lo que los compradores suponen, con términos que se acuerdan caso por caso. Segundo, el grupo de personal hotelero experimentado es finito, especialmente en las Islas Vecinas, lo que conlleva una prima de calidad.
En el lado del desarrollo, el proceso de permisos y autorizaciones es lo suficientemente largo como para incluirlo en el modelo financiero. Un proforma que asume un cronograma de aprobación continental subestima los costos de mantenimiento y adelanta la estabilización antes de lo realista. Para los compradores que evalúan oportunidades de desarrollo y generación de ingresos, la situación de permisos de un activo suele ser tan relevante para el valor como su condición física.
Al revisar las cifras hoteleras de Hawái, Perkins se enfoca en la tarifa diaria promedio, los ingresos por habitación disponible y los gastos como porcentaje del RevPAR. El tercero es donde se manifiesta la prima de Hawái. La tarifa y la ocupación pueden parecer comparables a las de un activo continental, pero el ratio de gastos cuenta una historia diferente. Los propietarios que monitorean mensualmente las estadísticas del mercado de Hawái tienen un punto de referencia para saber dónde se sitúan esas cifras en el mercado.
Nada de esto argumenta en contra de la inversión hotelera en Hawái; más bien, aboga por construir el modelo correctamente. La planificación es la palanca más importante. Trabajar con grupos establecidos localmente que mantienen relaciones con proveedores y pueden abastecerse tanto de Asia como del continente reduce los plazos de entrega. Los cambios arancelarios han llevado a los desarrolladores a buscar nuevas fuentes en distintos países, y aquellos con relaciones existentes se han adaptado más rápido. Las eficiencias operativas desarrolladas durante la pandemia —como el servicio de limpieza a pedido y la tecnología para reducir costos— han demostrado ser duraderas. El mercado también muestra un patrón en forma de K: las propiedades de lujo han absorbido los aumentos de costos mediante tarifas, mientras que los niveles medio e inferior compiten con más fuerza e innovan más rápido.
Perkins aconseja a cualquiera que elabore su primer modelo hotelero para Hawái que sea realista y aplique una prima sobre el activo comparable del continente. Los compradores que parten de esa posición encuentran el mercado más predecible de lo que sugiere su reputación, y Hawái históricamente ha podido recuperar los aumentos de costos a través de las tarifas de una manera que pocos mercados pueden.
