Los estudios de segregación de costos, que alguna vez fueron dominio de inversores institucionales que compraban propiedades de $100 millones, ahora se están adaptando a inversores inmobiliarios más pequeños, según Brian Kiczula, Profesional de Bienes Raíces en CostSegRx. La firma se dirige a inversores en el rango de $1 millón a $15 millones, incluidos propietarios de Airbnb, compradores de pequeños hoteles y operadores de parques de casas rodantes, que a menudo pagan de más por estudios diseñados para acuerdos mucho más grandes o los omiten por completo, dejando sin reclamar beneficios fiscales.
La segregación de costos divide una propiedad en sus componentes de costo individuales para que los activos de vida corta, como mejoras exteriores del sitio, accesorios interiores y equipos especializados, puedan depreciarse en 5 o 15 años en lugar de los estándar de 27.5 o 39 años. Con la depreciación adicional de vuelta al 100%, los inversores pueden adelantar toda la depreciación de activos de vida corta al primer año, compensando ingresos activos o pasivos dependiendo de su situación fiscal.
Las firmas que realizan estos estudios, dice Kiczula, diseñaron sus flujos de trabajo y estructuras de tarifas en torno a grandes transacciones y nunca los ajustaron a la baja. "Históricamente, los estudios de segregación de costos eran muy caros, y la mayoría de las firmas de segregación de costos en los Estados Unidos atienden a inversores más grandes: sus clientes que compran el edificio de $100 millones", dice Kiczula. "Vi que había una necesidad real para clientes que estaban invirtiendo en bienes raíces residenciales, sus clientes de Airbnb, sus inversores que compran pequeños hoteles por $5 millones".
El problema no es que las propiedades más pequeñas carezcan de activos depreciables. Es que las tarifas de estudio siguen siendo lo suficientemente altas como para eliminar el retorno de la inversión para propiedades a precios de compra más bajos. Cuando una firma tradicional analiza un Airbnb de $4 millones o una comunidad de casas móviles de $6 millones, dice Kiczula, a menudo aplica precios diseñados para compromisos mucho más grandes. "Las empresas que están ahí fuera todavía cobran los mismos precios premium por un estudio mucho más reducido", dice.
Esta dinámica de precios afecta la forma en que los contadores públicos asesoran a sus clientes. Cuando el estudio cuesta más que los ahorros fiscales que produce, los asesores razonablemente dicen a los inversores que no se molesten. Con el tiempo, ese consejo se convierte en sabiduría convencional: la segregación de costos no funciona para inversores más pequeños. Kiczula dice que esa creencia a menudo es errónea. "He tenido muchos preparadores de impuestos que dicen a sus clientes que no tiene sentido para ellos hacer un estudio de segregación de costos porque solo poseen una cierta cantidad de propiedades con una base o un precio de compra en un cierto nivel", dice Kiczula. "Las personas pueden obtener estudios que sean asequibles para que el retorno de la inversión sea beneficioso para ellos".
Los inversores y sus asesores a menudo asumen que un alquiler a corto plazo de $750,000 o un pequeño parque de casas rodantes no tendrán suficientes activos de vida corta para justificar el costo de un estudio. Kiczula dice que lo contrario es frecuentemente cierto. Las propiedades con piscinas de estilo resort, canchas de pickleball y extensas mejoras exteriores del sitio llevan una depreciación acelerada sustancial, incluso propiedades residenciales individuales utilizadas como alquileres a corto plazo. Los parques de casas rodantes consistentemente sorprenden a los clientes con cuánto califica. Los lavaderos de autos y las estaciones de servicio son igualmente ricos en activos. El hilo común: mejoras exteriores significativas y equipos especializados que califican como propiedad de 5 o 15 años en lugar de depreciarse durante toda la vida del edificio.
Kiczula señala que la apariencia puede engañar en ambas direcciones. Un edificio comercial de 60,000 pies cuadrados podría contener poco más que un espacio básico de almacén: pisos de vinilo baratos, iluminación fluorescente, lo que produce mucha menos depreciación acelerada de lo que sugiere su metraje cuadrado.
CostSegRx fue construido para servir directamente a los inversores en el segmento de hasta $15 millones. La firma proporciona estimaciones anticipadas de beneficios para que los clientes puedan evaluar el retorno antes de comprometerse con un estudio completo. "Queremos asegurarnos de que haya un sólido retorno de la inversión para nuestros clientes", dice Kiczula. Describe un proceso en el que cada posible cliente recibe primero un análisis de beneficio estimado, que revisan con su CPA o preparador de impuestos antes de decidir si continuar.
Kiczula también distingue la metodología basada en ingeniería de la firma de los enfoques de regla general: calculadoras en línea o estimaciones basadas en porcentajes que generan informes en minutos sin examinar los activos individuales de una propiedad. Esos enfoques, dice, no tienen en cuenta la condición real y la edad de componentes como estacionamientos o sistemas de HVAC, y no resistirían una auditoría. "Los porcentajes de regla general simplemente no tienen en cuenta los atributos de los activos que adquirió", dice Kiczula.
Para los inversores en este segmento, la decisión depende de si el costo del estudio deja suficiente margen para que los ahorros fiscales importen. El argumento de Kiczula es que puede, siempre que la firma que realiza el trabajo fije el precio del compromiso para que coincida con el alcance real de la propiedad en lugar de recurrir a tarifas institucionales. Obtenga más información en costsegrx.com.
