En el Condado de Montgomery, Maryland, un número creciente de propietarios están eligiendo omitir el proceso tradicional de listado de viviendas, prescindiendo de fotos, visitas y casas abiertas. Justin Mitchell, fundador de Maryland Cash Home Buyers, una empresa de soluciones inmobiliarias con sede en Frederick, dice que la decisión a menudo se reduce a factores como privacidad, conveniencia, control del tiempo y ganancias netas.
"Privacidad, conveniencia, control del tiempo y ganancias netas son algunas de las razones más comunes", dijo Mitchell. Señala que muchos propietarios prefieren no tener fotografías de su propiedad familiar de larga data en línea, ni lidiar con casas abiertas, visitas repetidas, reparaciones previas al listado, preparación de la casa o múltiples rondas de negociaciones con compradores. Este enfoque es particularmente atractivo para aquellos que están reduciendo su espacio, familias que manejan una propiedad heredada, propietarios que se mudan, aquellos que asisten a padres ancianos, o dueños que venden una propiedad mantenida durante décadas.
Cuando una propiedad tiene potencial realista de construcción o reurbanización, una venta privada puede permitir al propietario recibir un precio basado en el terreno y la ubicación, evitando gran parte del trabajo asociado con preparar la casa existente para el mercado minorista. "La comparación correcta no es simplemente la oferta privada versus el precio de listado potencial", dijo Mitchell. "El propietario debe comparar las ganancias netas probables, los costos de preparación, las comisiones, el tiempo de mantenimiento, las contingencias, la privacidad, la certeza y las prioridades personales".
No todas las casas se ajustan a la misma estrategia de venta. Mitchell enfatiza que el proceso comienza revisando los hechos en lugar de comenzar con una solución predeterminada. "Si una casa antigua se encuentra en un terreno más grande o bien ubicado cerca de nueva construcción activa, puede merecer una revisión enfocada en constructores", dijo. "Si la casa existente tiene un fuerte atractivo minorista y el propietario quiere la máxima exposición en el mercado público, un listado tradicional puede ser el mejor camino. Si la casa necesita reparaciones sustanciales y la velocidad o la certeza son la prioridad principal, una oferta de efectivo estándar 'tal cual' puede tener más sentido".
Maryland Cash Home Buyers ofrece varios programas para abordar estas necesidades variadas. El Programa de Compra para Reurbanización y Constructores™ añade una lente especializada cuando el valor del terreno puede ser importante, mientras que su Solución de Doble Vía™ da a los propietarios acceso tanto a una opción de compra directa como a una consulta con un corredor de bienes raíces con licencia. "El objetivo es identificar el camino que mejor se ajuste a los hechos de la propiedad y a las prioridades reales del vendedor", dijo Mitchell.
Para propiedades que no cumplen con los criterios de constructores o desarrolladores, los propietarios aún tienen opciones. Estas incluyen una oferta de efectivo tradicional 'tal cual' basada en la condición de la estructura existente, las reparaciones necesarias y el valor de reventa probable después de la renovación. Otra posibilidad es una transacción estructurada o creativa cuando el precio deseado por el vendedor no se ajusta a una compra de efectivo ordinaria, pero los términos de financiamiento podrían cerrar la brecha. Mitchell dijo que esos acuerdos son específicos de la propiedad y requieren documentación clara, divulgaciones apropiadas y revisión profesional.
Los propietarios también tienen acceso a la Solución de Doble Vía™, que incluye una consulta con Debbi Rivero, una corredora de bienes raíces con licencia en Maryland (Licencia #320362), quien puede proporcionar contexto de ventas comparables y perspectiva de precios de mercado cuando la exposición pública del MLS podría servir mejor al vendedor. Dependiendo de la situación, renovar, mantener la propiedad o retrasar la venta también pueden ser opciones razonables. Los propietarios que están considerando estas opciones pueden encontrar guía específica para el Condado de Montgomery en el sitio web de la empresa.
Mitchell enfatizó que la comparación más útil no es el precio anunciado más alto sino las ganancias netas probables en cada opción. Un listado tradicional puede implicar precio de venta anticipado, reparaciones, limpieza, preparación, comisiones, concesiones del vendedor, costos de mantenimiento y costos de cierre, junto con la posibilidad de que el financiamiento o la tasación de un comprador puedan afectar el trato. Una oferta de efectivo estándar puede ofrecer más velocidad y certeza, pero generalmente se basa en la condición existente de la propiedad, los costos de renovación y el valor de reventa. Una oferta orientada a constructores evalúa si el terreno y la ubicación apoyan un uso diferente, y cuando ese camino es viable, Mitchell dijo que a veces puede proporcionar ganancias netas similares a las del mercado minorista sin las reparaciones, la exposición pública o las visitas.
"La Promesa de Oferta Justa™ de MCHB está diseñada para hacer que los supuestos detrás de una oferta sean más fáciles de entender, para que el propietario pueda comparar los caminos disponibles usando números realistas", dijo Mitchell. Agregó que los propietarios no tienen que listar públicamente, organizar una casa abierta o comprometerse a vender solo para descubrir si una venta privada tiene sentido para su propiedad. "El propósito no es simplemente hacer una venta", dijo Mitchell. "El propósito es identificar los hechos, explicar las opciones disponibles y determinar qué camino parece más consistente con el tiempo del vendedor, sus preferencias de privacidad, la condición de la propiedad y el resultado neto deseado".
El Programa de Compra para Reurbanización y Constructores™ está actualmente disponible para propiedades calificadas en el Condado de Montgomery, con mercados adicionales de Maryland planificados. La idoneidad del constructor o desarrollador depende de la zonificación, las características del terreno, la ubicación y la demanda del mercado en el momento de la revisión. Maryland Cash Home Buyers es una empresa de soluciones inmobiliarias con sede en Frederick, Maryland, fundada en 2020, que ofrece compras directas en efectivo, opciones de compra 'tal cual' y la Solución de Doble Vía™. Más información está disponible en Maryland Cash Home Buyers.
