Cuando un propietario de una empresa en Phoenix, Arizona, envía el mismo conjunto de planos a cinco contratistas, las ofertas que recibe pueden variar tanto que parecen ser para edificios diferentes. Según Mike Marden, arquitecto registrado y contratista general con licencia, fundador de WDS, una firma de diseño y construcción integrada con sede en Phoenix, este escenario común generalmente no se debe a que los contratistas intenten aprovecharse de los propietarios. En cambio, la dispersión a menudo se remonta a la idoneidad del proyecto y a cuánto margen de interpretación existe en el propio proceso de licitación.
Marden, quien ha observado esta dinámica desde ambos lados de la mesa durante décadas, dice que la variación casi siempre proviene de un puñado de brechas específicas. Una vez que los propietarios entienden estas brechas, comparar ofertas se vuelve mucho más fácil. El primer problema surge cuando las ofertas se basan en un recorrido preliminar en lugar de un conjunto de planos detallados y terminados. "Hay mucha interpretación en eso", dice Marden. "Su imaginación se desborda, o el propietario que les da información la presenta de manera un poco diferente cada vez". En un recorrido por el sitio, lo que un contratista ve, escucha y le dicen puede diferir de lo que experimenta el siguiente, y eso por sí solo puede iniciar la variación. Incluso con un conjunto de planos completo y específico, los números aún pueden divergir según cuánto tiempo y atención planee dedicar un contratista al proyecto. Esa diferencia se refleja directamente en el precio final como supervisión, gestión y gastos generales adecuados o inadecuados.
Una de las razones más comunes por las que las ofertas se separan, según Marden, es que algunos contratistas van a ver las condiciones reales del sitio de trabajo y otros no. "Tienen los planos o las especificaciones, pero no salen a mirar. No recorren el sitio de trabajo", dice. Si dos de cada cinco licitantes omiten ese paso, están cotizando un proyecto diferente al de los otros tres, aunque todos recibieron los mismos documentos. Las instrucciones especiales, los anexos separados o las exclusiones deseadas también pueden pasarse por alto por contratistas que no leen con atención, lo que amplía aún más la dispersión.
Los propietarios a menudo asumen que el número más bajo es la opción más segura, pero Marden dice que el problema real generalmente es que las ofertas nunca estuvieron en un formato comparable desde el principio. "Por favor, desglosen esto en alcances separados", es la petición básica que recomienda. Sin ese desglose, los márgenes como gastos generales, seguros e impuestos permanecen ocultos dentro de un único número global, lo que hace imposible saber por qué se está pagando realmente. Para proyectos más grandes, Marden sugiere separar primero un proyecto en sus fases lógicas, como trabajo interior versus trabajo de sitio o trabajo del arrendador versus trabajo del inquilino, y luego desglosar cada oficio individualmente. Eso incluye pedir a cada licitante que detalle específicamente sus costos de supervisión, ya que Marden considera la supervisión como uno de los mayores impulsores de las diferencias de precio entre contratistas. Algunos contratistas proporcionan un supervisor de control de calidad diario en el sitio dedicado al proyecto, mientras que otros pueden simplemente tener a alguien que pasa ocasionalmente a revisar el sitio de trabajo.
Una oferta que parece demasiado buena para ser verdad a menudo lo es exactamente, y Marden dice que el primer lugar donde buscar no es el número en sí, sino quién lo presentó. "Si parece muy completa, tendrás que profundizar. Si es solo una línea o parece que se armó rápidamente, entonces creo que estamos ante algo", dice. A partir de ahí, Marden recomienda verificar si el contratista realmente ha hecho este tipo de proyecto antes, ya que una empresa experta en construir casas no está automáticamente calificada para construir una oficina médica o un restaurante. Observar qué tipo de proyectos aparecen en las fotografías de su sitio web es otro buen indicador de su experiencia real. También señala la falta de un cronograma de proyecto como una señal de advertencia, ya que un contratista que no ha tenido en cuenta la duración total del trabajo puede no haber incluido lo suficiente en su número para cubrirlo.
La forma más clara de prevenir este tipo de confusión desde el principio, dice Marden, es establecer los términos antes de que lleguen las ofertas: indicar la duración esperada del proyecto o pedir a cada contratista que presente un cronograma o programa, y exigir un formulario estandarizado y detallado que desglose seguros, impuestos y gastos generales y ganancias por separado de los costos de los oficios y de los costos del personal del proyecto y del sitio de trabajo. Lograr que todos estén en igualdad de condiciones antes de que lleguen los números es lo que realmente hace posible una comparación de manzanas con manzanas.
