Los inversores inmobiliarios saben que un intercambio 1031 les permite diferir las ganancias de capital al vender una propiedad y reinvertir las ganancias en otra. Lo que menos entienden es cómo encaja la segmentación de costos en esa transacción, y el error específico que puede socavar silenciosamente el beneficio fiscal antes de que se seque la tinta en la nueva compra.
Según Brian Kiczula de CostSegRx, el problema casi siempre se reduce a una cosa: no identificar correctamente el exceso de base.
Cuando realiza un intercambio 1031, transfiere el método de depreciación de la propiedad enajenada a la propiedad de reemplazo. Ese traspaso es su base existente. Por lo general, la única porción sobre la que puede realizar un estudio de segmentación de costos es la que está por encima de eso, el exceso de base, que representa una inversión genuinamente nueva en la propiedad.
El error que Kiczula ve con regularidad es que los inversores, y a veces sus contadores, confunden la ganancia transferida con lo que queda como una nueva base depreciable. “Muchas veces simplemente toman la ganancia que se transfirió a la nueva propiedad y asumen que una vez que se saca esa ganancia, el exceso de base es el resto”, dice. “Ese no es el cálculo correcto”.
Si usa el número equivocado, corre el riesgo de alterar el propio intercambio. Dado que está intercambiando propiedades de naturaleza similar, la precisión aquí no se trata solo de obtener más depreciación. Se trata de no poner en peligro el 1031 en su totalidad.
No todos los intercambios 1031 crean una oportunidad para un estudio de segmentación de costos. Si vendió una propiedad y adquirió una de reemplazo por solo un poco más, la nueva base real en esa propiedad puede ser insignificante. Pagar por un estudio cuando hay poco o ningún exceso de base simplemente no vale la pena.
Por eso Kiczula insiste en hacer los cálculos antes de contratar. “Necesitamos calcular de antemano si hay un beneficio para realizar un estudio de segmentación de costos”, dice. “Porque no siempre lo hay”.
Uno de los puntos más pasados por alto sobre los intercambios 1031 es que la colaboración entre su profesional de segmentación de costos y su preparador de impuestos debe ocurrir temprano. No después de que se realice el estudio. No después de que se adquiera la propiedad. Antes de que comience el compromiso.
Para hacer el trabajo correctamente, el proveedor de segmentación de costos necesita más que solo un estado de cierre y los documentos del intercambio 1031. Necesitan el cronograma completo de activos fijos de la propiedad original, que muestre lo que ya se estaba depreciando y cómo, además de una imagen clara de cómo se estructuró el intercambio. Sin todo eso, cualquier estimación de beneficio se basa en información incompleta.
Si se dirige a un intercambio 1031 y planea explorar la segmentación de costos en la propiedad de reemplazo, la documentación que más importa incluye el estado de cierre tanto de la venta como de la adquisición, los documentos del intercambio 1031 que muestren lo que se transfirió y el cronograma de activos fijos de la propiedad enajenada. Ese cronograma es lo que permite a su proveedor de segmentación de costos calcular correctamente la base transferida y determinar si existe un exceso de base.
El intercambio es a menudo la versión más complicada de una adquisición estándar. Pero el principio central es el mismo: obtener los números correctos frente a las personas adecuadas antes de seguir adelante.
