El sector de vivienda para la fuerza laboral está experimentando una crisis de disponibilidad de capital a pesar de mantener sólidos fundamentos demográficos, creando oportunidades para operadores con sistemas institucionales y experiencia en reposicionamiento. OneWall Communities, que gestiona más de 5,000 unidades de vivienda para la fuerza laboral en el Noreste y mercados del Sur en expansión, está posicionada para capitalizar situaciones de dificultad donde los operadores carecen de acceso a fuentes de recapitalización o liquidez de salida.
"El Noreste tiene realmente sólidos fundamentos demográficos para invertir en vivienda para la fuerza laboral", explica Ron Kutas, fundador de OneWall Communities. "Eso no ha cambiado aunque la liquidez en el mercado sí lo ha hecho. Hay muchos operadores, propietarios, gestores que no tienen acceso a capital y por lo tanto tienen que vender o recapitalizar sus operaciones". La restricción de capital refleja condiciones de mercado más amplias en lugar del desempeño de la clase de activos. La vivienda para la fuerza laboral, definida como propiedades Clase B que atienden lo que Kutas denomina "la nueva clase media de Estados Unidos", demostró resiliencia a través de la tesis de inversión post-2008: las familias mejoran desde vivienda Clase C durante la expansión económica y descienden desde lujo durante la contracción.
Sin embargo, el sector conlleva complejidad operativa que perjudicó a operadores inexpertos durante el reciente ciclo de apreciación inmobiliaria, llevando a la retirada de capital institucional mientras los estándares de suscripción se ajustan. El historial de OneWall como operadores-propietarios integrados verticalmente informa directamente su enfoque de gestión para terceros, permitiendo a la empresa ofrecer alineación que las compañías tradicionales de gestión de propiedades basadas en honorarios luchan por lograr. "Cuando la gestión de propiedades y la gestión de activos están completamente alineadas, tienes una probabilidad mucho mayor de éxito", explica Kutas. "Las empresas de gestión de propiedades que no tienen gestión de activos interna y que no están necesariamente integradas en la suscripción y el plan de negocios desde el inicio están motivadas por factores diferentes a nivel de propiedad".
Esta perspectiva de operador-propietario permite a OneWall servir a clientes terceros de manera diferente a las empresas de gestión tradicionales. En lugar de optimizar únicamente para métricas de ingresos como velocidad de arrendamiento y maximización de rentas – el enfoque típico de gestores basados en honorarios cuyas estructuras de compensación incentivan estas métricas – OneWall aplica lecciones aprendidas de gestionar su propia cartera para comprender los objetivos de propiedad en torno a gestión de gastos, sincronización de gastos de capital y ejecución de valor añadido. "Debido a nuestra experiencia como operadores-propietarios, entendemos cómo ver la inversión de manera holística", señala Kutas. "Podemos asesorar sobre qué tipos de gastos son necesarios en la propiedad o no son necesarios – eso ha sido un valor añadido muy rápido que hemos aportado al hacernos cargo de activos de otras empresas de gestión".
El marco de evaluación de OneWall para oportunidades de vivienda para la fuerza laboral sigue una evaluación de tres partes que examina fundamentos de mercado, condición física y viabilidad del plan de negocios. El análisis de mercado comienza a nivel micro: base de empleo de residentes, estabilidad laboral y posicionamiento competitivo dentro de la geografía inmediata. La evaluación física se centra en la cuantificación de mantenimiento diferido y la previsibilidad de gastos de capital durante el período de tenencia anticipado. El desarrollo del plan de negocios aborda estrategias específicas de reposicionamiento, ya sea implementando controles de costos, mejorando infraestructura física o apuntando a diferentes segmentos demográficos mediante ajustes de marketing. "Esas tres cosas tienen que examinarse muy de cerca antes de tomar la decisión de avanzar", señala Kutas.
El panorama regulatorio del Noreste surgió como el desafío más significativo de OneWall en 2024, provocando cambios fundamentales en los procesos de debida diligencia. "El entorno regulatorio para nosotros fue algo que no creo que antes en nuestra carrera empresarial le prestáramos tanta atención", explica Kutas. "Invertimos en un condado que de la nada cambió el entorno regulatorio y básicamente congeló toda actividad de operaciones para multifamiliares. Hemos tenido que cambiar realmente nuestra estrategia de salida para esos activos". La experiencia cambió la debida diligencia más allá de la evaluación regulatoria actual para incluir análisis del panorama político: identificando políticos emergentes y comprendiendo sus posiciones sobre políticas de arrendador-inquilino. "Somos muy cuidadosos en hacer mucha diligencia sobre dónde no solo está el gobierno actual desde el punto de vista de arrendador-inquilino, sino quiénes son los nuevos políticos dinámicos emergentes y cuál es su visión para el mercado", dice Kutas.
Esta imprevisibilidad regulatoria representa la principal amenaza del sector en los próximos tres a cinco años, complicando los supuestos de suscripción cuando la dirección de políticas permanece poco clara. Al asumir la gestión de propiedades previamente operadas por empresas terceras, OneWall consistentemente identifica la optimización de gastos como una oportunidad inmediata de creación de valor. "Hemos visto empresas de gestión de propiedades que realmente no ven el lado de gastos como algo en lo que necesitan concentrarse realmente", explica Kutas. "Alinearnos con la gestión de activos y la propiedad en términos de cuál es el plan de negocios real para que podamos asesorar sobre qué tipos de gastos son necesarios en la propiedad o no son necesarios ha sido un valor añadido muy rápido". La experiencia de operador-propietario informa la evaluación de gastos de maneras que los gestores basados en honorarios sin historial de propiedad no pueden replicar, según Kutas.
