Courtney Poulos, fundadora y CEO de ACME Real Estate en Los Ángeles, sostiene que las recientes asociaciones directas entre las principales corredurías y las plataformas de listados están acelerando un cambio de poder que traslada el control de los datos de listados de los agentes a las empresas tecnológicas. Con 20 años de experiencia construyendo una correduría boutique, Poulos ha observado que los agentes están perdiendo terreno constantemente en su capacidad para controlar cómo se distribuyen y monetizan sus listados, una tendencia que cree podría volverse permanente sin cambios estructurales.
El problema fundamental, según Poulos, es que los agentes asumen los costos de crear el contenido de los listados pero tienen una influencia mínima en su uso. Los agentes financian la fotografía profesional, la puesta en escena, los videos y los materiales de marketing, mientras que los vendedores autorizan el uso de la información de sus propiedades. Los Servicios de Listados Múltiples (MLS) agregan los datos, y luego las plataformas los distribuyen. "Todos tienen un reclamo sobre los datos, pero las personas que los crean y son dueñas de las propiedades tienen la menor influencia sobre cómo se utilizan", dice. Esta fragmentación se ve exacerbada por la existencia de más de 1.100 sistemas MLS separados en todo el país, cada uno operando bajo reglas y estándares diferentes, lo que impide que los agentes tengan una voz unificada al negociar con las plataformas nacionales.
El acuerdo financiero en el centro de esta disputa revela un desequilibrio significativo: los MLS cobran tarifas a las plataformas a cambio del acceso a los datos de listados, mientras que los agentes absorben todos los costos iniciales de producir ese contenido. Cuando un listado no se vende, el agente asume una pérdida total en fotografía, video y gastos de marketing, mientras que el MLS ya ha sido pagado. Para corredurías boutique como ACME Real Estate, que cerró ventas por 155 millones de dólares en 2024 con 35 agentes, este desequilibrio es particularmente agudo. Poulos argumenta que si las plataformas están pagando a los MLS por el acceso a los datos creados por los agentes, estos deberían participar en las conversaciones sobre cómo se distribuyen esos ingresos.
Poulos aboga por consolidar los sistemas MLS del país en una sola plataforma nacional accesible para todos los agentes con licencia, independientemente de su ubicación. Un sistema unificado estandarizaría los datos en todos los mercados y proporcionaría a los agentes el poder de negociación colectiva que actualmente carecen. Esta consolidación abordaría desafíos prácticos como las membresías múltiples, las estructuras de tarifas inconsistentes y los estándares de datos incompatibles que enfrentan los agentes que trabajan a través de las fronteras estatales. Se puede encontrar más información sobre los esfuerzos de consolidación de MLS en https://www.nar.realtor.
Los acuerdos de asociación directa que ahora se anuncian entre las principales corredurías y las plataformas de listados están sentando precedentes que darán forma a la distribución de listados durante años. Poulos cuestiona si estos acuerdos otorgan a las corredurías un control genuino sobre sus datos o simplemente formalizan arreglos existentes donde las plataformas conservan la autoridad de distribución. "La verdadera prueba es si estos acuerdos resultan en que los agentes tengan más influencia sobre cómo se comercializan sus listados, o si son solo nuevos arreglos que mantienen el control de la plataforma", dice. Para las corredurías independientes y boutique, las apuestas son concretas: si las principales firmas nacionales aseguran relaciones exclusivas o preferenciales con las plataformas, las corredurías más pequeñas competirán en una desventaja estructural.
Consolidar los sistemas MLS en una sola plataforma nacional requeriría la cooperación de organizaciones que se benefician de la estructura actual, incluidas las organizaciones MLS existentes, las asociaciones estatales y las grandes corredurías. Poulos reconoce este obstáculo pero argumenta que el costo de la inacción es mayor. Sin cambios estructurales, los agentes continuarán absorbiendo los costos de creación de contenido mientras las plataformas consolidan el control sobre la distribución. Ella aconseja a los agentes que presten atención a dónde se concentra el poder de negociación, señalando que la acción colectiva a través de un sistema nacional reestructurado es el mecanismo que podría cambiar los resultados. Poulos espera que los próximos 12 a 18 meses sean decisivos, ya que los acuerdos que se están negociando ahora establecerán precedentes que darán forma al sector inmobiliario durante la próxima década.
