Larry Gotcher, propietario y corredor de Resource Realty Group en Ann Arbor, Michigan, está persiguiendo nueve adquisiciones de complejos de apartamentos en el área metropolitana de Detroit con una estrategia contraintuitiva: apuntar a propiedades que generan cero flujo de caja después de gastos y servicio de deuda. La sabiduría convencional en bienes raíces comerciales exige un flujo de caja positivo inmediato, pero Gotcher argumenta que este enfoque les cuesta a los inversores oportunidades significativas.
La estrategia depende de ventajas fiscales que crean ganancias incluso cuando el flujo de caja mensual es plano. Las deducciones por depreciación, la segregación de costos—un método para acelerar la depreciación reclasificando componentes del edificio—y las deducciones por intereses hipotecarios generan pérdidas contables que compensan los ingresos imponibles de otras fuentes. Una propiedad que se autofinancia en términos de flujo de caja aún puede ofrecer rendimientos significativos después de impuestos, particularmente para inversores con ingresos considerables de otras operaciones.
Gotcher enfatiza que el modelado preciso es crucial para que este enfoque tenga éxito. Las tasas de vacancia, los honorarios de administración y los costos de mantenimiento deben calcularse con precisión antes de la adquisición, ya que no hay un colchón de flujo de caja mensual para errores operativos. "Si no tengo flujo de caja mensual que valga la pena, entonces tengo que asegurarme de que todos mis otros números sean correctos", dice.
El área metropolitana de Detroit ofrece ventajas particulares para este modelo de adquisición de autofinanciamiento. Los alquileres en todo el sureste de Michigan han aumentado constantemente durante décadas, creando una apreciación confiable. Inversores nacionales, incluido capital de Nueva York, han apuntado cada vez más al inventario multifamiliar de la región porque los alquileres en aumento impulsan los valores de las propiedades, potencialmente convirtiendo el acuerdo de autofinanciamiento de hoy en un evento de capitalización mañana. Gotcher inicialmente estaba reduciendo su cartera de alquileres pero regresó debido a estructuras de financiamiento creativas que hicieron atractivas las grandes adquisiciones.
El enfoque de Gotcher también desafía otro instinto de los inversores: el deseo de ganancias dramáticas en cada transacción. "No tienes que ganar la lotería en cada trato", argumenta. "Prefiero cerrar más transacciones y ganar un poco cada vez. Al final, vas a ganar más porque posees más propiedades". Con experiencia en la industria desde 1991 y cierres anuales de bienes raíces comerciales entre $100 millones y $150 millones, Gotcher mantiene una condición no negociable: las propiedades no pueden tener flujo de caja negativo después del servicio de la deuda.
La implicación más amplia de esta estrategia aborda lo que Gotcher ve como un problema generalizado del mercado: la selectividad excesiva. Los inversores que exigen altas tasas de capitalización, flujo de caja inmediato y condiciones perfectas pueden perder oportunidades mientras las propiedades se aprecian en las carteras de otros. "La clave es poseer tantos bienes raíces como puedas", dice Gotcher. "Y si eres demasiado exigente con lo que compras, no vas a obtener muchos bienes raíces".
Para inversores dispuestos a reconsiderar las métricas tradicionales de los acuerdos—intercambiando flujo de caja inmediato por eficiencia fiscal, potencial de apreciación y escala de cartera—el mercado multifamiliar actual de Detroit puede representar oportunidades que parecen poco notables hoy pero que podrían resultar valiosas en retrospectiva. Más información sobre la firma de Gotcher está disponible en www.resourcerealtygroupmi.com.
