Los propietarios de viviendas en Connecticut que están considerando poner su propiedad en venta en el condado de Fairfield o New Haven a menudo comienzan con una valoración automatizada de herramientas en línea. Sin embargo, según Kristin Egmont, una agente inmobiliaria local con más de 20 años de experiencia, estas estimaciones pueden ser engañosas y llevar a errores de precio que perjudican a los vendedores.
“Zillow no es un reflejo preciso del valor”, dijo Egmont. “Es una estimación, pero no te dice lo que hay dentro de la casa. No sabe qué tipo de accesorios tienes. Solo mira las ventas de la zona. Tu casa podría valer más de lo que dice Zillow, o podría valer menos”.
Los modelos de valoración automatizados se basan en datos públicos como metros cuadrados, número de dormitorios y baños, ubicación y ventas cercanas. No pueden tener en cuenta el estado de la vivienda, las renovaciones recientes o las características únicas que impactan significativamente en el valor. Egmont lo ilustró con un ejemplo simple: una casa con cocina nueva, calefacción, aire acondicionado central, techo y pintura nuevos tendrá un precio mucho más alto que una casa de tamaño idéntico sin renovar durante 20 años, pero una herramienta automatizada puede no reflejar esa diferencia.
Lo contrario también es cierto. Egmont trabajó recientemente con un vendedor cuya estimación automatizada era de $900,000. Después de evaluar la propiedad en persona, la valoró en $750,000 debido a un camino compartido, proximidad a una autopista y necesidad de actualizaciones interiores. El vendedor insistió en ponerla a la venta por $849,000. La casa estuvo en el mercado durante seis semanas y finalmente se vendió por $749,000. “Justo donde dije que debía estar”, dijo. “Si la sobrevaloras, la gente pasará por alto tu casa”.
Egmont excluye las estimaciones automatizadas de sus listados, prefiriendo fijar el precio basándose en ventas comparables actuales y una evaluación directa de la propiedad. Su estrategia de precios se centra en crear urgencia. Normalmente lista el lunes como “próximamente”, con visitas a partir del jueves, seguidas de jornadas de puertas abiertas el sábado y domingo. Para el lunes siguiente, a menudo tiene múltiples ofertas, frecuentemente por encima del precio de venta. “Cuando los compradores ven valor, crea urgencia”, dijo. “Cuando hay urgencia, se crea una situación de múltiples ofertas”.
Sin embargo, el sobreprecio puede ser perjudicial. Los compradores informados en el condado de Fairfield monitorean los listados de cerca. Un precio demasiado alto indica que algo no está bien, y una vez que un listado se estanca, es difícil recuperarse. “El problema de que una casa permanezca en el mercado más tiempo del debido es que la gente empieza a pensar que algo anda mal”, dijo Egmont. “Incluso si no es así”.
Fijar el precio no es una conversación única. Egmont enfatiza que el número que da hoy puede no ser el precio de lista después. “El precio es un momento en el tiempo”, dijo. “Si un vendedor viene a mí en enero y quiere poner la casa a la venta en primavera, le daré un precio ahora, pero lo revisaremos antes de salir al mercado. Lo que se vendió hace seis meses puede no reflejar lo que los compradores están haciendo hoy”. Recomienda mirar las comparables de la semana anterior al lanzamiento y entender la demanda de los compradores en tiempo real.
Para los vendedores tentados a fijarse en una estimación en línea, Egmont aconseja usarla como punto de partida para la discusión, no como precio final. Destaca la importancia de una evaluación profesional. “Por eso necesitas un profesional inmobiliario que venga a ver tu casa”, dijo. “Hay cosas que puedes hacer para aumentar el valor. También hay cosas que lo perjudicarán. Zillow no sabe la diferencia”. Más detalles sobre el enfoque de Egmont están disponibles en kristinegmont.com/process.
