La mayoría de los corredores de bienes raíces comerciales pasan los primeros diez minutos de una visita al sitio mirando la altura del techo y los muelles de carga. Logan Freeman, fundador de Midwest CRE Advisors con sede en Kansas City, se enfoca en el cuarto eléctrico. Esta distinción está impulsando transacciones de centros de datos periféricos en mercados secundarios del Medio Oeste, mientras que muchos corredores aún luchan por comprender el concepto de una instalación de inferencia.
Freeman ha desarrollado un proceso de evaluación repetible para edificios industriales considerados para la conversión a centros de datos periféricos. Comienza antes de que cruce la puerta principal. Lo primero que busca es la infraestructura de servicios públicos externa: una base de transformador, una subestación y el tamaño de la entrada de servicio. Estas respuestas determinan si vale la pena examinar más a fondo un edificio. "Si veo un servicio de 2,000 amperios en un edificio de 40,000 pies cuadrados, me interesa", explica. "Si veo un panel de 400 amperios, sigo adelante a menos que haya una clara historia de ventajas en los servicios públicos".
Una vez dentro, su primera parada es el cuarto eléctrico. Examina los interruptores, la configuración del panel y la capacidad de carga existente, no solo lo que hay, sino cuánto costaría actualizarlo. Un edificio con energía marginal pero una subestación cercana y espacio de expansión conocido presenta un caso de inversión diferente que uno con energía marginal y sin capacidad aguas arriba.
La carga del piso es un factor decisivo que a menudo se pasa por alto. El equipo del centro de datos es pesado y la mayoría de los edificios industriales no están construidos para soportarlo. Un almacén estándar con piso clasificado para 125 libras por pie cuadrado no alcanza las 200 a 300 libras por pie cuadrado requeridas para centros de datos periféricos. Cuando falta capacidad estructural, los costos de remediación pueden hacer que un edificio por lo demás prometedor sea inviable. La altura libre también importa, pero de manera diferente que para los almacenes de distribución. Para un centro de datos pequeño o mediano, de 12 a 16 pies es suficiente. Más importante es el espaciado de las columnas; las obstrucciones crean problemas de distribución que son difíciles de diseñar. Los planos de piso sin columnas o con bahías anchas tienen una prima.
La infraestructura de HVAC y refrigeración es la tercera área que examina Freeman. Busca pisos elevados, unidades HVAC existentes y cualquier historial de que el edificio se haya utilizado como una instalación de entorno crítico. Las antiguas centrales telefónicas e instalaciones de conmutación son particularmente valiosas porque fueron construidas para operación continua las 24 horas y a menudo ya tienen salas de baterías, conexiones de generadores y sistemas de refrigeración redundantes. "Fueron diseñadas para funcionamiento continuo 24/7", señala Freeman. Los edificios con dicho uso previo pueden saltarse años de trabajo de adecuación y millones en gastos de capital. Con los retrasos en la cadena de suministro que extienden los plazos de entrega de equipos críticos como turbinas detrás del medidor a 24 a 36 meses, comenzar con infraestructura ya en el sitio puede comprimir un cronograma de implementación en dos años o más.
Más allá de la energía y la estructura, Freeman verifica los puntos de entrada de fibra y el acceso por carretera para la entrega de equipos. Pero ninguno es el problema que más a menudo mata los acuerdos. "Siempre estoy mirando el techo", dice. "La entrada de agua previa en equipos de TI es un factor que detiene la conversación".
Una caminata exhaustiva para un prospecto serio toma aproximadamente una hora, y Freeman trae especialistas en sistemas eléctricos, estructurales y mecánicos. "Al final de esa hora tengo una imagen bastante clara de si la historia de reutilización adaptativa es una adecuación de dos millones de dólares o una renovación total de veinte millones", explica. Los desarrolladores que lo hacen bien también están haciendo una tercera pregunta más allá del edificio en sí: ¿qué tan bien pueden documentar esta transformación? Las empresas que se adelantan tratan cada acuerdo cerrado como un conjunto de datos para el siguiente: historial del proyecto, registros de coordinación y documentación del sitio que se transfieren en lugar de archivarse al cierre.
El principio más amplio que Freeman aplica en todos los mercados es este: la pregunta que hay que hacer sobre un sitio industrial antiguo no es qué es el edificio, sino a qué está conectado. La mayoría de los compradores solo piensan en hacer la primera pregunta. Los que hacen la segunda son los que encuentran los acuerdos. Para ejemplos de acuerdos cerrados y más información sobre el enfoque de Midwest CRE Advisors para la selección de sitios de centros de datos periféricos, visite sus historias de éxito de clientes.
