El sector inmobiliario debate silenciosamente si eliminar los días en el mercado (DOM) de los datos públicos de las listas. Algunas corredurías argumentan que mostrar los DOM pone a los vendedores en desventaja, dando a los compradores una palanca de negociación sin requerir una divulgación equivalente. Sin embargo, un número creciente de profesionales dice que este enfoque es equivocado y podría dañar el mercado transparente que hace que las transacciones inmobiliarias funcionen para todos.
Mark Gordon, copropietario de Christiania Realty en Vail, Colorado (vailcoluxuryhomes.com), ha pasado casi dos décadas en un mercado donde el inventario es escaso y los precios son altos. Él ve el impulso de ocultar los DOM como parte de una tendencia más amplia y preocupante: la erosión de la transparencia. "El conocimiento, los datos, son el lubricante que crea las transacciones", dice Gordon. "Cada vez que eliminamos ese lubricante, lo que hacemos es crear fricción metal contra metal y generar obstáculos que impiden que se realice una transacción".
El argumento para eliminar los DOM de la vista pública suena razonable: una lista de un vendedor acumula días, y cada día señala debilidad. Los compradores ven 90 días en el mercado y asumen que hay un problema, lo que lleva a ofertas más bajas. Mientras tanto, el comprador no revela casi nada. La brecha de información parece injusta. Este debate se conecta con problemas más amplios sobre listados privados, listados de bolsillo y el papel del MLS, intersectándose con la consolidación de corredurías y la propiedad de datos.
Gordon contraataca que en un mundo de herramientas de datos impulsadas por IA, los DOM son fáciles de calcular. Incluso si el MLS dejara de mostrarlos, cualquier algoritmo de búsqueda competente los reconstruiría a partir de las fechas de listado. La métrica no va a desaparecer. La única pregunta es si permanece dentro del sistema oficial, donde está estandarizada y es precisa, o se reensambla fuera, donde puede no serlo.
Más importante aún, Gordon replantea lo que realmente significa un DOM alto. Ha trabajado con compradores que buscan específicamente por días en el mercado, buscando listados que otros han pasado por alto. Esos compradores pueden comenzar con una oferta baja, pero una oferta baja no es lo mismo que una oferta final: abre una conversación. "Una oferta baja es un millón de veces mejor que ninguna oferta", dice. "Al menos ahora tenemos un punto de partida. Tenemos la capacidad de crear algo".
En lugar de ver los DOM acumulados como un daño, Gordon lo trata como un filtro que atrae a un tipo específico de comprador: alguien que busca valor percibido y está dispuesto a participar. Si el vendedor contraoferta bien, el DOM alto se convierte en una ventaja porque trajo al comprador a la mesa. Sentirse ofendido por una oferta baja es un error estratégico. "En lugar de sentirse insultado y molesto por una supuesta oferta baja, deberíamos agradecerles porque se tomaron el tiempo de ofrecer comprar su casa", dice.
El verdadero enemigo del vendedor no son los datos, es el silencio. Un vendedor cuya propiedad ha estado en el mercado durante tres meses no se beneficia de ocultar ese hecho. Se beneficia de un agente hábil que pueda usar la situación para generar conversaciones. El compromiso es el recurso, y los datos son lo que lo crean. En un mercado donde solo 127 listados sirven a toda una comunidad turística de montaña, cada dato que trae a un comprador a la mesa tiene valor.
Para la industria, el debate sobre los DOM es una lucha indirecta sobre algo más grande: si el futuro del sector inmobiliario se construye con más transparencia o menos. La respuesta moldeará cómo operan los sistemas MLS, cómo compiten las corredurías por listados y cómo los consumidores confían en el proceso. Para los compradores, un DOM alto no significa una mala propiedad; puede significar una oportunidad que otros compradores pasaron por alto. Para los vendedores, la transparencia no es la enemiga; el silencio lo es.
