El mercado hotelero de Hawái, que alguna vez estuvo limitado por la escasa disponibilidad, ahora enfrenta un desajuste de precios que ha frenado las transacciones. Según un análisis reciente, compradores y vendedores están atrapados entre una expectativa de rendimiento del cinco y el siete por ciento, dejando aproximadamente dos puntos de diferencia que han resultado en estancamiento en lugar de angustia.
El grupo de compradores se ha desplazado a los extremos: los inversores independientes y las oficinas familiares están activos, mientras que el capital institucional, particularmente los REIT que cotizan en bolsa, se ha retirado. Esta es una tendencia nacional, ya que muchos REIT han visto caídas significativas en el precio de sus acciones, lo que limita su capacidad para recaudar capital. Como señala Mark D. Bratton de The Bratton Team en Colliers International Hawái, los inversores en acciones podrían preferir alternativas como Nvidia, pero los propietarios-operadores suscriben hoteles como un negocio que entienden.
Las transacciones recientes ilustran el rango. El PACIFIC 19 Kona, anteriormente Kona Seaside Hotel, fue adquirido por Nine Brains, una firma con sede en Santa Mónica respaldada por inversores individuales y oficinas familiares. En contraste, Host Hotels adquirió Turtle Bay Resort y lo reposicionó bajo la marca Ritz-Carlton. Ambos compradores cambiaron los planes de negocio, llegando desde extremos opuestos del mercado de capitales.
La brecha de precios no es irracional; refleja el costo de la deuda. Con costos de endeudamiento alrededor del seis y medio por ciento, un rendimiento del siete por ciento ofrece un margen modesto, mientras que el cinco por ciento resulta en apalancamiento negativo. Los compradores no están dispuestos a aceptar apalancamiento negativo, por lo que esperan mejores condiciones. La mayoría de las adquisiciones no se suscriben sobre la base del apalancamiento del primer día, sino sobre una posición futura que pretenden crear.
Los requisitos de capital en Hawái son significativamente más altos que el convencional veinte a treinta por ciento. El mínimo práctico es el treinta por ciento, siendo común el treinta a cincuenta por ciento. Con un pago inicial del cincuenta por ciento, los prestamistas ofrecen mejores condiciones porque su exposición es menor. Los compradores que pueden estirar su capital a menudo obtienen deuda más barata y una aprobación más limpia.
El tiempo también es un factor crítico. La oferta se ve con años de anticipación, y los acuerdos se mueven lentamente. Los compradores a menudo aceptan un precio completo a cambio de un plan: un mejor modelo operativo, reposicionamiento o un camino hacia un apalancamiento positivo en dos o tres años.
Los hoteles son un negocio dentro de una pieza de bienes raíces, y la experiencia operativa es crucial. La estructura laboral es una sorpresa específica para los compradores continentales. Dos grandes sindicatos operan en los hoteles de Hawái, con renegociaciones cada tres o cuatro años. Poco más de la mitad de los hoteles del estado no están sindicalizados, siendo las propiedades más grandes y heredadas más propensas a estar organizadas. Las respuestas de los inversores varían: algunos suscriben propiedades sindicalizadas, mientras que otros las rechazan por completo. Descubrir la respuesta después del cierre es costoso.
La propiedad en arrendamiento versus la propiedad en pleno dominio es otro factor. Gran parte de Waikiki se encuentra en terrenos arrendados, lo que hace que el producto hotelero frente al mar en pleno dominio sea casi inaccesible. Las familias que poseen la tierra la arriendan en lugar de venderla, por lo que los compradores que buscan propiedad frente al mar en pleno dominio enfrentan un grupo muy pequeño.
Estructurar alrededor de la brecha de precios a menudo implica dar al comprador el control antes del título. PACIFIC 19 Kona es un claro ejemplo. Una familia de Hawái recuperó la propiedad en enero de 2020, y después de la pandemia, el vendedor requirió un intercambio 1031, complicando el acuerdo. Nine Brains tomó una posición de arrendamiento con el derecho de adquirir el pleno dominio a un precio escalonado, gastó alrededor de $10 millones en mejorar la propiedad, y cerró el pleno dominio en julio de 2026 a $23 millones, seis años después de que comenzara el proceso. Este mecanismo se ha aplicado a otros activos, permitiendo a los compradores financiar mejoras que cierran la brecha, con los vendedores intercambiando tiempo por un resultado materialmente mejor, a menudo un treinta por ciento por encima de una venta en el estado actual.
El mercado está tranquilo pero no estresado. Los niveles de deuda son conservadores, por lo que la brecha de precios ha producido una desaceleración en lugar de ventas forzadas. Los propietarios están absorbiendo distribuciones más bajas en lugar de enfrentar problemas de vencimiento. Esta combinación de oferta visible, balances disciplinados y un diferencial que se cierra a medida que los costos de deuda se mueven sugiere un mercado que espera un catalizador en lugar de una corrección.
