Un número significativo de inversionistas inmobiliarios que podrían beneficiarse de la segregación de costos nunca han oído hablar de ello por parte de su preparador de impuestos, según Brian Kiczula, director de CostSegRx. A algunos se les dijo que no valía la pena para su propiedad, mientras que otros tenían contadores que simplemente no lo mencionaron. Para muchos, el resultado son años de depreciación lineal en activos que podrían haber generado ahorros fiscales desde el primer día.
Kiczula ve este patrón constantemente, y su explicación es sencilla: los estudios de segregación de costos solían ser demasiado costosos para propiedades más pequeñas. Los estudios en propiedades pequeñas solían costar miles de dólares, a veces decenas de miles. Para un contador que maneja clientes con carteras residenciales modestas, las cuentas simplemente no cuadraban. Recomendar un estudio que costaba más que el beneficio que producía no era un buen consejo. Así que la opción predeterminada fue la depreciación lineal en todo el activo, y ese predeterminado se mantuvo. Muchos contadores que trabajan con inversionistas inmobiliarios nunca actualizaron su forma de pensar porque su base de clientes nunca los presionó para hacerlo.
Lo que ha cambiado es que ahora se pueden realizar estudios basados en ingeniería de manera rentable en propiedades residenciales más pequeñas. No informes generados por IA, ni calculadoras en línea, sino estudios de ingeniería detallados reales. Kiczula es claro sobre esta distinción: "No estoy hablando de un estudio de segregación de costos hágalo usted mismo o un cálculo en línea. Estoy hablando de un estudio de ingeniería donde alguien examina la propiedad y proporciona un estudio preciso".
Más allá del costo, Kiczula señala una brecha de conocimiento. Algunos preparadores de impuestos simplemente no están profundamente familiarizados con las estrategias de inversión inmobiliaria, o sus clientes inmobiliarios representan una porción lo suficientemente pequeña de su cartera como para que la segregación de costos nunca se convirtiera en una especialidad. "No son contadores amigables con los inversionistas, o no están bien versados en bienes raíces, o tal vez sus clientes poseen bienes raíces pero no los suficientes para que esa sea una opción que ofrezcan", dice. Eso no los convierte en malos contadores. Significa que el inversionista puede necesitar plantear el tema por sí mismo.
El enfoque recomendado por Kiczula es deliberado. No haga primero un estudio de segregación de costos y luego entrégueselo a su preparador de impuestos como un hecho consumado. Obtenga una estimación gratuita del beneficio, llévela a su contador y permítale revisarla en función de su situación fiscal específica antes de comprometerse a algo. "No digo que haga un estudio de segregación de costos y luego lo lleve a su profesional de impuestos", dice. "Digo que haga una estimación y luego vea cómo los beneficios podrían aplicarse a su situación específica". Este enfoque hace dos cosas: elimina la fricción de la conversación porque su contador está evaluando números reales en lugar de una propuesta general, y respeta el hecho de que si la depreciación realmente le ayuda depende totalmente de su panorama fiscal, específicamente si genera ingresos activos o pasivos y si puede usar las pérdidas de la manera que espera.
Kiczula adopta una postura mesurada ante la resistencia. Si un contador mira los números y concluye genuinamente que no es adecuado para el cliente, a menudo estará de acuerdo con él. Ha archivado propuestas en casos donde concluyó que el estudio no beneficiaría al cliente, incluyendo situaciones donde el inversionista planeaba vender la propiedad pronto y enfrentaría la recuperación de la depreciación, o donde el inversionista simplemente no podía usar las pérdidas que generaría el estudio. "No me importa cancelar propuestas", dice. "No quiero hacerlo, pero es parte del negocio". Si la objeción de su contador se basa en la falta de familiaridad con la segregación de costos en lugar de un análisis genuino de su situación, vale la pena una segunda conversación. Obtener una estimación independiente pone números reales sobre la mesa y les da a ambos algo concreto para evaluar.
CostSegRx ofrece estimaciones de beneficio gratuitas sin compromiso de continuar.
