Los inversores inmobiliarios de Nueva York se están alejando de los proyectos tradicionales de arreglar y vender (fix-and-flip) y se están orientando hacia préstamos de construcción más grandes, según Ruben Izgelov, CEO y Fundador de We Lend, un prestamista directo privado con sede en Nueva York. Izgelov afirma que una parte creciente del volumen de préstamos de la compañía ahora se destina a construcción desde cero, conversiones de condominios y extensiones verticales u horizontales de edificios, una tendencia que espera que continúe durante el resto del año.
We Lend ha sido conocido históricamente por financiar préstamos rápidos de arreglar y vender en Nueva York y Nueva Jersey, pero Izgelov dice que esa reputación está desactualizada. La firma cuenta con respaldo de toda la estructura de capital y toma todas las decisiones de suscripción y financiamiento internamente, lo que le permite asumir proyectos más complejos más allá de las renovaciones estándar.
Según Izgelov, el modelo estándar de arreglar y vender—comprar una propiedad, invertir entre $50,000 y $100,000 en trabajos cosméticos y revender—ya no genera los rendimientos de antes. El aumento de costos y los márgenes más ajustados han empujado a los inversores hacia proyectos más grandes y complejos. “Los rendimientos de nuestros prestatarios se han estado comprimiendo”, dijo Izgelov. “El modelo general de arreglar y vender ya no funciona tanto como antes, por lo que los inversores han tenido que ser creativos, y eso requiere un trabajo de construcción y rehabilitación más pesado y sustancial”.
Este cambio es evidente en las cifras. Los presupuestos de construcción en los acuerdos que llegan a We Lend han pasado del rango de $100,000 a $200,000 al rango de $1 millón a $2 millones. En algunos casos, el presupuesto de construcción ahora supera el precio de compra de la propiedad misma.
Los proyectos más grandes conllevan más riesgo, e Izgelov dice que We Lend gestiona ese riesgo manteniéndose enfocado en mercados que conoce bien y exigiendo documentación que la mayoría de los prestamistas omiten. Antes de financiar una conversión o extensión, la firma requiere una carta de un arquitecto que confirme que el trabajo puede proceder por derecho propio, sin necesidad de rezonificación o solicitudes de variación. En trabajos más grandes, la compañía también exige que los contratistas generales firmen garantías de finalización.
“Queremos que los contratistas generales estén tan comprometidos con el proyecto como el prestatario, sin tener que garantizar personalmente el préstamo. Garantizan que el proyecto se complete”, dijo Izgelov. “Eso mantiene el campo de juego nivelado entre el prestatario y el contratista general, especialmente cuando el prestatario no ha trabajado a esta escala antes”.
Dos acuerdos recientes ilustran la gama de proyectos que We Lend está financiando. En uno, un prestatario compró un edificio de ocho unidades como propiedad bancaria después de que el prestamista anterior se negara a financiar mejoras. We Lend financió la conversión de ese edificio en 16 unidades completamente alquiladas. El prestatario ahora está en conversaciones con varios bancos sobre un refinanciamiento que devolvería parte del capital original para el próximo proyecto.
En un acuerdo separado en un suburbio adinerado de Nueva Jersey, un prestatario estaba aproximadamente al 85 por ciento de la construcción de una casa unifamiliar de 22,000 pies cuadrados cuando una venta de línea de lote a un vecino requirió pagar un préstamo privado existente. We Lend reestructuró y refinanció ese préstamo, proporcionando el pago junto con una pequeña inyección de efectivo para completar la construcción restante.
Izgelov dice que el mayor error de cálculo que ve de los inversores de arreglar y vender que se mudan a proyectos más grandes es el cronograma. Un préstamo típico de arreglar y vender dura de seis a ocho meses, pero la construcción desde cero, las conversiones importantes y las extensiones a menudo toman mucho más tiempo. “Presupueste cuidadosamente los intereses que deben pagarse durante ese plazo”, dijo. “Las opciones de extensión incorporadas con su prestamista ayudan, o mejor aún, comience con un plazo superior a 12 meses. Ofrecemos plazos de 18 meses y hemos realizado al menos un préstamo a 24 meses”.
También advirtió contra construir según una tendencia en lugar de según la demanda. “Si hay demanda para un proyecto de ese tamaño o calidad, genial. Pero no construya una mega mansión en un vecindario que no pueda sostenerla solo porque esa es la tendencia”, dijo.
Más información sobre cómo We Lend estructura sus préstamos está disponible en la página Cómo funciona de la compañía.
