Bill Douglas, CEO de OpticWise, ha observado un punto ciego persistente y costoso en la industria inmobiliaria comercial: la confusión entre Tecnología de la Información (TI) y Tecnología Operativa (TO). Según Douglas, la mayoría de los grupos propietarios tratan estas dos categorías distintas como una sola, delegando decisiones de TO a gerentes de TI que carecen de la formación para gestionar los sistemas del edificio de manera efectiva.
La TI gestiona la infraestructura organizativa como servidores, correo electrónico, gestión de identidades y políticas de firewall, la capa que conecta a los empleados con las herramientas y protege los datos corporativos. La TO, por otro lado, gestiona el propio edificio: sistemas HVAC, controladores de iluminación, control de acceso, gestión de estacionamiento, sensores de detección de fugas, ascensores y los datos que generan. La TO es lo que hace que un edificio funcione de manera eficiente... o derrochadora.
Cuando los grupos propietarios preguntan quién es responsable de la tecnología en sus propiedades, los gerentes de TI a menudo levantan la mano porque el cableado de baja tensión parece ser su dominio. Los administradores de propiedades también intervienen porque el edificio es su responsabilidad, mientras que los gestores de activos se mantienen centrados en los informes financieros. El resultado es un vacío donde nadie es realmente dueño de la TO y la ineficiencia prospera.
Douglas explica que cuando nadie internamente es dueño de la TO, los proveedores llenan el vacío. Un contratista general termina un edificio y entrega las decisiones tecnológicas a un administrador de propiedades sobrecargado, quien luego compra soluciones en ferias comerciales sin una estrategia más amplia. Con el tiempo, un edificio típico de 250,000 pies cuadrados termina con más de una docena de sistemas desconectados, redes redundantes y datos dispersos en plataformas de proveedores inaccesibles para el propietario.
“Tienen estrategias para construir propiedades, comprar propiedades, vender propiedades, alquilar, aumentar la renta”, dijo Douglas. “Pero a menudo simplemente ignoran lo digital. Así que los proveedores mandan”. La consecuencia no es solo ineficiencia, sino una pérdida de datos. Cada sistema genera datos operativos que pertenecen al propietario del inmueble, pero los proveedores que gestionan los sistemas retienen esos datos, dejando al propietario pagando por servicios sin recibir la inteligencia que producen.
Douglas enfatiza que los administradores de propiedades, gerentes de TI y gestores de activos son personas capaces, pero se les pide que realicen tareas fuera de su formación. “Estamos pidiendo a las personas equivocadas que hagan las tareas correctas”, dijo. “El trabajo de un administrador de propiedades es cuidar a los inquilinos y alquilar el edificio. No gestionar redes que nunca diseñaron y probablemente no pueden documentar”. Usa una analogía deportiva: no le pedirías a un lanzador que sea bateador emergente ni a un corredor que juegue como apoyador medio; podrían ocupar esa posición, pero no rendirían como un especialista.
La gestión de TO requiere una estrategia digital, un arquitecto digital y alguien responsable de los datos que produce. Estos roles pueden ser socios externos, pero deben existir para llenar el vacío. El marco Peak Property Performance, desarrollado por Douglas y el fundador de OpticWise, Drew Hall, proporciona a los propietarios un proceso estructurado para auditar sus sistemas, conectarlos, recopilar datos y mejorar el rendimiento y la rentabilidad.
El costo de ignorar la TO es claro: los ahorros en servicios públicos provienen de saber cuándo y cómo se consume la energía, no de instruir a los administradores de propiedades para que usen menos. Las tasas de seguro bajan cuando los propietarios pueden documentar el historial de mantenimiento y los protocolos de respuesta. La experiencia del inquilino mejora cuando el edificio opera de manera confiable y los problemas se detectan temprano. Cuando la TO no está gestionada, las luces permanecen encendidas en edificios vacíos, los daños por agua pasan desapercibidos y los sistemas funcionan con configuraciones predeterminadas durante años.
“Pierdes el control de tus gastos”, dijo Douglas. “Y pierdes los datos que deberías poder usar para operar de manera más eficiente y generar más ingresos”. Los datos ya están allí, producidos por sistemas que el propietario pagó. La pregunta es si alguien está en posición de usarlos. Eso no es un problema de TI ni de administración de propiedades; es un problema de estrategia que comienza por reconocer la TO como una disciplina propia con su propio retorno.
