En el momento en que un inversor inmobiliario recibe su primera declaración de impuestos de sociedad K-1, muchos asumen que algo ha salido mal. El documento muestra una pérdida, mientras que su cuenta bancaria muestra distribuciones. Esta aparente contradicción confunde a muchos inversores multifamiliares y los lleva a malinterpretar una de las características más valiosas de la inversión multifamiliar, según Steven Libman, fundador de Investing With Purpose™.
Libman dice que esta desconexión entre las pérdidas en papel y el efectivo real es uno de los puntos de confusión más comunes que encuentra. Se origina en una asociación profundamente arraigada entre la palabra "pérdida" y el daño financiero real. En bienes raíces, una pérdida K-1 típicamente indica lo contrario: un beneficio fiscal que puede mejorar el flujo de caja y la riqueza a largo plazo del inversor.
La mecánica comienza con la depreciación. El código tributario permite a los propietarios deducir el desgaste de un edificio con el tiempo, aunque nunca se emita un cheque por ese desgaste. Para bienes raíces residenciales, el calendario de depreciación estándar distribuye esa deducción a lo largo de 27.5 años. Un estudio de segregación de costos, un informe de ingeniería que desglosa la propiedad en sus componentes individuales, puede identificar qué elementos califican para calendarios de depreciación más cortos de cinco, siete o 15 años. Con una depreciación adicional del 100%, cualquier cosa en un calendario de 15 años o menos puede trasladarse completamente al primer año.
El resultado es que una propiedad puede generar un flujo de caja real y positivo, depósitos reales en cuentas, mientras simultáneamente produce una pérdida fiscal lo suficientemente grande como para cubrir ese ingreso por completo. "Cuando estamos entrenados para escuchar pérdida, pensamos, 'Oh no, perdí dinero'", dice Libman. "Y en bienes raíces, una pérdida K-1 generalmente significa lo opuesto de lo que está sucediendo en la vida real. Solo significa que es un gasto no monetario". El K-1 en sí conecta la depreciación de la propiedad con la declaración de impuestos del inversor individual. Es un documento fiscal de sociedad, una porción de los ingresos, pérdidas y deducciones de la sociedad, que fluye directamente a la declaración personal del inversor. El estudio de segregación de costos genera las pérdidas; el K-1 las entrega.
Libman dice que los inversores comúnmente dejan valor atrás al malinterpretar lo que sucede con las pérdidas que no pueden usar de inmediato. La suposición es que las pérdidas no utilizadas expiran. Según Libman, no lo hacen. Si un inversor genera $150,000 en pérdidas K-1 en un año determinado pero solo tiene $100,000 en ingresos gravables para compensar, los $50,000 restantes no desaparecen. Se arrastran indefinidamente, disponibles para compensar ingresos en años futuros. Esta característica de arrastre convierte la depreciación de un beneficio de un solo año en un activo fiscal a largo plazo. "Esas se arrastran a perpetuidad, por lo que pueden continuar compensando ingresos en el futuro, no solo este año", dice Libman. "No es que si no las usas, las pierdes. Puedes conservarlas".
Un inversor que construye una cartera de activos multifamiliares con el tiempo puede acumular un grupo creciente de pérdidas arrastradas que continúan protegiendo los ingresos mucho después de que se generó la depreciación original. Libman describe esto como un efecto compuesto, no sobre las pérdidas en sí, sino sobre el capital que de otro modo se habría pagado en impuestos y se reinvierte en su lugar. "Es en parte diferimiento. No es un borrador mágico", dice Libman, "pero si no estás pagando impuestos y esto se compone mientras utilizas esa depreciación, puedes ver tu patrimonio neto crecer mucho más rápido".
La capacidad de usar pérdidas K-1 depende en gran medida de la situación fiscal individual, y aquí es donde muchas personas hacen suposiciones costosas. El IRS distingue entre ingresos pasivos y activos, y la mayoría de las pérdidas inmobiliarias se clasifican como pasivas, lo que significa que típicamente solo pueden compensar otros ingresos pasivos, no ingresos laborales W-2. Para aquellos con un empleo W-2, esto crea una limitación. Sin embargo, Libman señala una estrategia que puede cambiar este panorama: la designación de profesional de bienes raíces. Según las reglas del IRS, un contribuyente que dedica al menos 750 horas anuales a actividades inmobiliarias, no necesariamente como agente licenciado, sino como inversor, operador o propietario de alquiler a corto plazo, puede calificar para un tratamiento que permite que esas pérdidas compensen otros ingresos, incluido el ingreso W-2 cuando se presenta conjuntamente con un cónyuge que califica. "Si tienes un cónyuge con W-2 y eres profesional de bienes raíces, entonces esa depreciación puede ir y compensar parte del ingreso W-2 porque están casados y presentan una declaración conjunta", dice Libman.
Aquellos que no entienden estas reglas pueden subestimar el valor de sus pérdidas K-1 o aplicarlas incorrectamente y crear exposición al cumplimiento. En Investing With Purpose, Libman dice que la firma realiza estudios de segregación de costos como parte estándar del proceso de adquisición, generando la depreciación que fluye a los K-1. La firma trata las pérdidas fiscales resultantes como un beneficio superpuesto al caso de inversión independiente de la propiedad, no como un sustituto. "Suscribimos la propiedad como independiente, y luego el beneficio fiscal es como la guinda del pastel", dice Libman. "Nunca lo hacemos parte de nuestros supuestos de suscripción".
Libman señala que la depreciación no elimina la obligación tributaria de forma permanente. Hay recuperación cuando se vende un activo; el IRS reclama una parte del beneficio. Pero aquellos que compran una propiedad nueva en el mismo año en que venden generan depreciación nueva, creando lo que Libman describe como un beneficio fiscal apilado que continúa el ciclo. Para aquellos que tratan los documentos K-1 como papeleo en lugar de estrategia, Libman dice que comprender estos mecanismos es un requisito básico para administrar el capital de manera responsable.
