Si posee una propiedad frente al agua y su mapa de inundación de FEMA muestra un riesgo bajo, es posible que sienta que no tiene nada de qué preocuparse. Esa sensación podría estar a una fuerte tormenta de costarle todo, según Albert Slap, fundador de RiskFootprint™.
Slap ha pasado más de una década trabajando con propietarios, prestamistas y profesionales de diligencia debida en riesgos de peligros naturales. Su mensaje a los propietarios de propiedades frente al agua que confían solo en los mapas de FEMA es directo: el mapa no cuenta toda la historia.
“Los mapas de inundaciones de FEMA no incluyen inundaciones por lluvias intensas”, dice Slap. “Donde llueve, puede inundarse. Esa es la parte que la mayoría de los propietarios nunca escuchan hasta que es demasiado tarde”.
Los mapas de inundaciones de FEMA se construyeron en torno a un tipo específico de riesgo de inundación: inundaciones fluviales, es decir, desbordamiento de ríos y arroyos, y oleaje costero de grandes tormentas. Hacen bien esto. Lo que no hacen es modelar inundaciones pluviales, causadas por la lluvia. Ese es el tipo de inundación que ocurre cuando una tormenta deja caer varios centímetros de lluvia en un período corto y los sistemas de drenaje no pueden seguir el ritmo.
Para los propietarios de propiedades frente al agua, esta distinción es crítica. Una propiedad situada en una hermosa bahía, canal, entrada costera o incluso un lago puede aparecer en un mapa de FEMA como de bajo riesgo o incluso fuera de cualquier zona de inundación. El mapa no se equivoca respecto al riesgo fluvial. Simplemente no dice nada sobre lo que sucede cuando caen tres pulgadas de lluvia en dos horas.
Los mapas de FEMA también tienen un problema de antigüedad. Muchos se trazaron hace décadas y no se han actualizado para reflejar cambios en el desarrollo urbano, la infraestructura de drenaje o los patrones de lluvia más intensos que el país ha visto en los últimos años.
Las consecuencias de una confianza mal ubicada en los mapas de inundaciones de FEMA se desarrollaron en detalle devastador durante el huracán Harvey en 2017. Aproximadamente 150,000 viviendas en el área de Houston se inundaron. El setenta por ciento de ellas estaban en la Zona X de FEMA, la designación para áreas de menor riesgo de inundación. La mayoría de esos propietarios no tenían seguro contra inundaciones porque el mapa (y en muchos casos su prestamista y agente de seguros) les dijo que no lo necesitaban. Harvey causó daños totales estimados en $125 mil millones.
La inundación no fue causada por el desbordamiento de ríos. Fue causada por la lluvia. Harvey se estacionó sobre Houston durante días y depositó una cantidad de agua casi inconcebible en una ciudad que no tenía razón, según los mapas de inundaciones de FEMA, para esperar lo que ocurrió.
Las propiedades frente al agua enfrentan una versión de esta misma exposición. La vista escénica al agua que hace valiosa la propiedad también es una característica geográfica que puede concentrar agua rápidamente cuando eventos de lluvia abruman el drenaje local.
Una evaluación de inundaciones que realmente refleje el panorama completo de riesgo debe ir más allá de lo que proporciona FEMA. Eso significa integrar modelos de inundaciones por lluvia y otros junto con los mapas de FEMA. Esto incluye modelos y mapas de NOAA e incluso fuentes locales, condales o estatales. Además de NOAA, NASA y FEMA, RiskFootprint™ utiliza modelos de inundación desarrollados por Fathom y Swiss Re, las mismas herramientas utilizadas por aseguradoras y reaseguradoras globales, para expandir la base de FEMA y dar a los propietarios una imagen completa de la exposición a inundaciones en los tres mecanismos: fluvial, costero y pluvial.
Pero la exposición a inundaciones es solo parte del panorama. El otro factor crítico es siempre la vulnerabilidad de una propiedad, y eso generalmente depende en gran medida de un número: qué tan alto está el primer piso del edificio sobre el suelo. Una casa frente al agua elevada sobre pilotes con un primer piso a quince pies del suelo enfrenta un riesgo de inundación fundamentalmente diferente que una propiedad cuya puerta principal se abre directamente a una losa a nivel del suelo, incluso si ambas aparecen idénticamente en un mapa de FEMA u otro. Usando IA y aprendizaje automático aplicados a Google Street View y otras imágenes, RiskFootprint™ utiliza una herramienta que estima la elevación del primer piso en más de 300 millones de propiedades en EE. UU., moviendo el análisis de la exposición bruta a la vulnerabilidad real del edificio.
Slap ofrece orientación práctica para propietarios de propiedades frente al agua que desean una imagen más clara de su riesgo real de inundación. Primero, no trate una designación baja de Zona X de FEMA como un certificado de buena salud. Significa que el riesgo de inundación fluvial en su área es menor. No dice nada sobre inundaciones por lluvia. Segundo, verifique si tiene seguro contra inundaciones independientemente de su zona FEMA. El seguro federal contra inundaciones a través del NFIP está disponible para cualquier propietario de propiedad en EE. UU. independientemente de la zona de inundación de FEMA en la que se encuentre la propiedad y cuesta mucho menos de lo que la mayoría espera. Slap paga $700 al año por cobertura contra inundaciones en su propia casa, que está fuera de una zona de inundación de FEMA pero que su propia evaluación de RiskFootprint™ señaló como con exposición a inundaciones por lluvia del campo de golf adyacente. Tercero, obtenga una evaluación de peligros a nivel de propiedad de RiskFootprint™, que incluye modelado de inundaciones por lluvia antes de comprar, vender, refinanciar o renovar su seguro. Conocer su exposición real en todos los tipos de inundación no es solo información útil. En algunos estados y bajo estándares profesionales en evolución, se está convirtiendo en una expectativa.
Una evaluación completa de riesgo de inundación para cualquier propiedad residencial en EE. UU. está disponible por $200 en riskfootprint.com/residential-product. Para los propietarios de propiedades frente al agua que quieren entender lo que su mapa de FEMA no les muestra, ese es un precio pequeño por una imagen completa.
