La construcción nueva ha estado subrepresentada durante mucho tiempo en los datos del MLS debido a un desajuste fundamental entre cómo fueron diseñados los servicios de listado múltiple y cómo los constructores venden realmente las viviendas, según expertos de la industria. Bill Gaul, CEO de Builders Update y presidente del Subcomité de Construcción Nueva del Diccionario de Datos de RESO, explica que la infraestructura del MLS fue construida para transacciones de reventa y nunca fue diseñada para manejar los procesos de venta específicos de los constructores. "Ha sido como querer meter un clavo cuadrado en un agujero redondo en el MLS", dice Gaul.
Las consecuencias son tangibles para los agentes y compradores. Los agentes a menudo muestran un listado encontrado en el MLS, solo para descubrir un desarrollo con múltiples modelos casi idénticos, cada uno con su propia estrategia de precios y cronograma de construcción. Esta confusión surge de inconsistencias básicas en la terminología: términos como "en construcción", "por construir" y "mudanza rápida" se han utilizado de manera diferente en todos los sistemas. Gaul pasó un año trabajando en el subcomité de RESO para estandarizar estos términos, logrando un consenso que, según él, ahora es "utilizable para los constructores".
Los constructores también tienen razones estratégicas para listar de manera selectiva. Cuando una vivienda se lista en el MLS, el precio de venta generalmente se divulga al cierre, lo que puede complicar los precios en un desarrollo con unidades similares. Gaul compara esto con un concesionario de automóviles: si los compradores supieran el precio exacto pagado por el mismo vehículo, las negociaciones comenzarían desde ese número. Los constructores prefieren mantener cada transacción confidencial para mantener su poder de negociación. "Los constructores solo pondrán su modelo de vivienda, tal vez un par de otros modelos", dice Gaul. "No van a poner todo". Como resultado, los sistemas MLS subrepresentan el inventario de construcción nueva, y los compradores que dependen de búsquedas basadas en MLS se pierden viviendas disponibles.
El problema de los estándares de datos se ve agravado por la falta de capacitación de los agentes específica para construcción nueva. Los programas de licencias se centran en transacciones de reventa, no en cronogramas de construcción, planos de planta o contratos con constructores. "No enseñan a los agentes cómo vender construcción nueva", señala Gaul. Esta brecha afecta cómo los agentes manejan las visitas de los compradores; Gaul recomienda que los agentes visiten a cada constructor en su mercado antes de trabajar con un comprador para identificar la mejor opción desde el principio.
Builders Update aborda estos problemas proporcionando datos de fuente directa de los constructores, evitando agregadores de terceros. La plataforma marca la hora de cada listado y realiza controles de calidad, detectando errores como una vivienda listada a $1,500 en lugar de $1.5 millones. Debido a que el estado de construcción y los precios cambian rápidamente, los datos que pasan a través de múltiples intermediarios pueden estar desactualizados para cuando llegan a los consumidores. "Queremos convertirnos en la fuente pura de datos de construcción nueva", dice Gaul.
La plataforma actualmente atiende a aproximadamente 858,000 agentes en los EE. UU. y se está expandiendo internacionalmente, disponible en nueve idiomas y nueve monedas. A través de un reciente embajador con la red global MLS GDX, Gaul busca conectar el inventario de construcción nueva de EE. UU. con compradores en América Latina, Europa y más allá. Builders Update opera junto a los sistemas MLS existentes en lugar de reemplazarlos, y su efectividad depende de la participación de los constructores.
Los cambios en el diccionario de datos de RESO que Gaul impulsó han pasado del subcomité a una votación más amplia, donde organizaciones menos centradas en construcción nueva pueden resistirse al cambio. A medida que los constructores representan una parte creciente del inventario disponible, los compradores que buscan a través de herramientas basadas en MLS continuarán viendo una imagen incompleta hasta que los estándares se pongan al día por completo.
