En muchas ciudades, los locales comerciales en planta baja permanecen vacíos durante años, incluso cuando las unidades residenciales y de oficinas en los pisos superiores se ocupan rápidamente. Ann Ehrhart, fundadora de EVERSTREET en Boston, Massachusetts, sostiene que estas vacantes persistentes rara vez se deben a una sola causa, sino a una ruptura en la relación entre merchandising, diseño y suscripción.
“Noventa y nueve de cada cien veces, cuando un local comercial está crónicamente vacío, tiene problemas o cambia de inquilino, algo en esa ecuación está enfermo”, dijo Ehrhart. Su firma se especializa en trabajos de diagnóstico para proyectos donde el plan comercial no está funcionando bien. El proceso invierte su marco habitual de cinco pasos para identificar qué salió mal. A veces, la búsqueda de inquilinos se dirige a los minoristas adecuados, pero el espacio no está diseñado para ellos. Otras veces, el espacio y la combinación de inquilinos son correctos, pero la estructura de alquiler no es realista. O los tres elementos se alinean internamente pero se ofrecen al tipo de corredor equivocado: Destino, Conveniencia o No probado.
“Siempre, en un ejercicio de diagnóstico o asignación de proyecto, tomamos esa fórmula y analizamos cuál ha sido la estrategia de arrendamiento comercial hasta la fecha, y diagnosticamos cuál de esas palancas es problemática”, dijo Ehrhart. “A veces es una, a veces son varias”.
Una vez que un local vacío permanece así durante mucho tiempo, puede desarrollar un “estigma de vacancia”, lo que hace que sea aún más difícil de alquilar. Sin embargo, Ehrhart cree que un espacio puede recuperarse si se aborda la causa raíz. “Definitivamente se puede traer un espacio de vuelta desde el borde de ese estigma, pero no se puede hacer sin entender qué salió mal”, dijo. El error común es tratar los síntomas, como cambiar los equipos de arrendamiento, mientras se mantiene la misma estrategia defectuosa.
Para propietarios y desarrolladores, Ehrhart aconseja comenzar con un diagnóstico en lugar de una acción inmediata. Antes de bajar los alquileres o contratar nuevos corredores, deben evaluar merchandising, diseño y suscripción en conjunto y compararlos con el tipo específico de corredor. Las reducciones de alquiler rara vez funcionan si el problema es la adecuación del inquilino o la clasificación incorrecta del corredor. Dado que la ubicación es fija, todo lo demás debe alinearse con el carácter del corredor.
Incluso los desarrolladores experimentados a menudo subestiman cuán costosas e irreversibles son las decisiones comerciales, y cuán impredecibles pueden ser los resultados sin un proceso estructurado. “Las decisiones comerciales son muy costosas e irreversibles, y los resultados parecen casi imposibles de predecir”, dijo Ehrhart. Por eso desarrolló un enfoque de modelado predictivo que evalúa la demanda del mercado y el contexto de la ubicación de antemano.
La conclusión para desarrolladores y administradores de activos es que arreglar la vacancia crónica en planta baja no es tan simple como cambiar de corredor o bajar el alquiler. Requiere identificar qué parte de la ecuación (merchandising, diseño o suscripción) está desincronizada con el corredor. Al diagnosticar el problema primero, los propietarios pueden evitar fallas repetidas y tomar decisiones informadas.
EVERSTREET, dirigida por Ann Ehrhart, tiene más de 20 años de experiencia en arrendamiento comercial y trabaja con desarrollos de uso mixto en el área de Boston y mercados emergentes. Para más información, visite everstreet.co.
