Los inversores que evalúan los mercados secundarios y terciarios del Medio Oeste para la colocación de capital multifamiliar a menudo seleccionan primero por tamaño de población. Bajo esa medida, Sioux Falls, Dakota del Sur, con una población metropolitana de aproximadamente 300,000 habitantes, típicamente no pasa el corte. Sin embargo, este enfoque pasa por alto un mercado que ha producido un crecimiento constante de los alquileres durante cuatro décadas, una morosidad casi nula en su parque de viviendas de alquiler y una economía de desarrollo difícil de replicar en áreas metropolitanas más grandes.
El instinto de descartar mercados más pequeños basándose en cifras de población generales se ha vuelto más costoso en los últimos años, ya que los mercados del Cinturón del Sol y del Sur que superaron esos filtros han experimentado un exceso de oferta significativo y una absorción estancada. Sioux Falls y el Medio Oeste no han visto ese tipo de problemas a gran escala que reducen drásticamente los valores.
Un crecimiento anual del alquiler del dos y medio por ciento, mantenido durante cuatro décadas, no genera titulares. Para los inversores que evalúan propiedades multifamiliares en un ciclo completo en lugar de pico a pico, esa consistencia importa más que las cifras de crecimiento llamativas que caracterizaron a Phoenix o Austin en 2021 y 2022. El panorama de la morosidad es igualmente sorprendente. En mercados urbanos en dificultades, la morosidad puede alcanzar el 30 al 40 por ciento del alquiler potencial bruto en activos de bajo rendimiento. En el mercado de viviendas para trabajadores de Sioux Falls, los operadores reportan una morosidad cercana a cero. El raro pago atrasado se resuelve en un mes.
Dusten Hendrickson, un desarrollador de apartamentos con sede en Sioux Falls que ha entregado más de 1,300 unidades en el mercado durante casi dos décadas, lo dice claramente. “Aquí casi no hay morosidad. La gente siente que debe pagar el alquiler. Eso no se puede decir de muchos mercados”. La ciudad se encuentra en la intersección de la I-29 y la I-90, un factor que Hendrickson considera estructuralmente importante. “Hoy en día tienes que estar en una interestatal. Si estás fuera de la carretera, es muy difícil crecer. Sioux Falls está en dos interestatales principales y cerca de Minneapolis, Omaha y Des Moines”.
Tres suposiciones impiden consistentemente que el capital externo considere seriamente este mercado. La primera es el tamaño de la población. El área metropolitana de Sioux Falls, con 300,000 habitantes, se considera subinstitucional para la mayoría de los modelos de selección. El número más relevante es el objetivo de planificación declarado por la ciudad de 500,000 residentes, respaldado por cuatro décadas de crecimiento poblacional ininterrumpido. La segunda es la riqueza. Sioux Falls es la capital del fideicomiso financiero de los Estados Unidos. La ley de fideicomisos de Dakota del Sur permite fideicomisos perpetuos, una ventaja que ningún otro estado ofrece, lo que ha atraído una concentración significativa de empresas financieras y personas de alto patrimonio neto al mercado. La tercera es la educación. La fuerza laboral está altamente educada, los niveles de ingresos son superiores a lo que sugeriría el tamaño del mercado, y la cultura cívica en torno a las obligaciones financieras es inusualmente fuerte.
En Sioux Falls, una nueva unidad de vivienda para trabajadores desde cero se puede construir por aproximadamente $160,000 y se alquila por $1,200 a $1,500 al mes. Esas cifras producen una base de costos y una tasa de cobertura de alquiler difícil de lograr en mercados primarios o en las áreas metropolitanas del Cinturón del Sol que atrajeron la mayor parte del capital de desarrollo en los últimos años. Dakota del Sur es un estado de derecho al trabajo sin impuesto sobre la renta, con leyes favorables al propietario y una fricción mínima en los permisos. Para desarrolladores e inversores acostumbrados a la complejidad regulatoria en otros mercados, el entorno operativo es una ventaja material.
Mailbox Money Real Estate ha estado desarrollando viviendas para trabajadores desde cero en Sioux Falls y mercados circundantes del Medio Oeste durante ese período. Los proyectos en el mercado se han refinanciado antes de los plazos previstos, en algunos casos a los tres años frente a los cinco proyectados, y la ocupación económica ha superado consistentemente los modelos iniciales. Una visión general completa de los proyectos completados está disponible en mailboxmoneyre.com/portfolio.
Sioux Falls no está exenta de riesgos. Los inviernos fríos son reales. La base de población, aunque creciente, no es grande según los estándares institucionales. Los inversores que necesitan liquidez o apuntan a una apreciación llamativa en un período corto encontrarán mercados más adecuados en otros lugares. Para los inversores que evalúan dónde colocar capital multifamiliar para obtener un rendimiento estable y predecible durante un ciclo completo, la combinación de crecimiento constante de los alquileres, morosidad casi nula, economía de construcción por debajo del costo de reposición y un entorno regulatorio favorable al propietario hace que Sioux Falls merezca un examen más detallado del que la mayoría de los filtros institucionales permiten actualmente.
