Aproximadamente 100 millones de personas en Estados Unidos son inquilinos, y para muchos, el camino hacia la propiedad de vivienda sigue siendo difícil debido a la falta de educación financiera. Steven Libman, fundador de Investing With Purpose™, una empresa inmobiliaria multifamiliar impulsada por la fe, cree que esta brecha es tanto un fracaso social como una oportunidad. A través de 15 años operando propiedades multifamiliares, Libman ha desarrollado un modelo de inversión comunitaria que coloca la educación financiera en su núcleo. Ese modelo ahora se está promoviendo a través de Investing With Purpose, con un ejemplo en vivo en una propiedad propiedad de Integrity Holdings Group (IHG), una firma que Libman cofundó.
La brecha de riqueza entre inquilinos y propietarios es marcada: el propietario promedio tiene un patrimonio neto de más de $350,000, mientras que el inquilino promedio tiene un patrimonio neto de alrededor de $10,500. Libman argumenta que esta disparidad no proviene principalmente de diferencias de ingresos, sino de la falta de conocimiento, acceso y decisiones compuestas tomadas sin la información adecuada. "Hemos hecho un muy buen trabajo reconciliando nuestras donaciones y filantropía con nuestros valores fundamentales", dice. "Pero cuando se trata de nuestras inversiones, externalizamos nuestra conciencia y nuestro pensamiento a otra persona".
El programa de educación financiera opera actualmente en una propiedad de 418 unidades en Lubbock, Texas, propiedad y operada por IHG. La propiedad ejecuta un programa en asociación con Financial Peace University de Dave Ramsey, impartido por coordinadores ministeriales en el lugar. El programa gratuito cubre reducción de deudas, creación de crédito y estrategias de ahorro, mecanismos fundamentales de salud financiera a los que muchos residentes de viviendas multifamiliares nunca han accedido de manera estructurada. Este es el mismo marco del Programa de Ministerio de Activos que Investing With Purpose promueve en su propio portafolio.
Lo que hace particularmente notable al programa de Lubbock es que la comunidad está compuesta por dúplex con escrituras individuales. Los residentes que completen el programa y alcancen hitos calificados tienen un camino para comprar su propia unidad, pasando de inquilino a propietario, y en algunos casos a arrendador, en un plazo realista respaldado por asociaciones con cooperativas de crédito y bancos locales. "Quizás la madre soltera que pensó que alquilaría para siempre es, dos años después, arrendadora", dice Libman. "Eso cambia la trayectoria para ella y sus hijos".
El modelo no es meramente filantropía; también produce beneficios comerciales tangibles. Los datos de retención de propiedades que ejecutan este modelo muestran que los residentes con seis o siete amigos en el mismo complejo tienen aproximadamente un 45 a 50 por ciento menos de probabilidades de irse. La deserción de arrendamientos en propiedades con programas estructurados de participación comunitaria disminuye entre un 40 y un 50 por ciento, reduciendo los costos de rotación y estabilizando los ingresos. El programa de educación financiera es, por lo tanto, una inversión en estabilidad comunitaria, que a su vez respalda el rendimiento de los activos.
Investing With Purpose también está desarrollando tutorías de verano y programas para niños en varias propiedades de su portafolio para abordar la brecha de aprendizaje documentada que afecta a los niños en viviendas multifamiliares durante las vacaciones escolares. El objetivo de todas las iniciativas es satisfacer necesidades reales, construir conexiones genuinas y crear un entorno donde las personas quieran quedarse.
El programa de Lubbock es relativamente nuevo, con resultados completos aún en seguimiento. Sin embargo, el marco es replicable, y Libman lo está aplicando en un portafolio creciente a través de Investing With Purpose. La pregunta más amplia que plantea el modelo es qué responsabilidad tiene un operador hacia las personas que viven dentro de sus activos. Para la mayoría de los operadores, la respuesta se limita al mantenimiento, la seguridad y el cumplimiento del contrato de arrendamiento. Para un operador impulsado por la fe, argumenta Libman, esa respuesta es insuficiente. "Dónde vive la gente afecta casi todo lo que toca en su vida", dice. "Las comunidades que están construyendo, las personas con las que están, si podemos impactar la vida de alguien dentro de una comunidad, y luego ves el efecto mariposa de eso, es inconmensurable".
Más información sobre el Programa de Ministerio de Activos y el modelo de inversión comunitaria más amplio de la firma está disponible en investingwithpurpose.org/impact.
