Una encuesta reciente sobre el sentimiento del mercado encontró que el 38% de los inversores espera que las condiciones mejoren, pero más de un tercio planea no comprar nada este año. Esa brecha entre optimismo y acción no es nueva, pero en un mercado donde los alquileres de apartamentos en el sureste de Míchigan siguen subiendo y los compradores superan constantemente a los vendedores, el costo de quedarse al margen se está acumulando, según Larry Gotcher, propietario y corredor de Resource Realty Group en Ann Arbor, Míchigan.
Gotcher, que ha visto repetirse este patrón en cada ciclo importante de las últimas tres décadas, dice: "Los inversores son demasiado exigentes con lo que compran. Comprar bienes raíces en Estados Unidos es una de las cosas más lucrativas que se pueden hacer. Es difícil equivocarse, incluso si cometes un error, porque recuperas la plusvalía con el tiempo".
Existe una versión de la cautela que protege a los inversores de malas inversiones, y otra que los mantiene al margen mientras las propiedades se revalorizan sin ellos. Los inversores que construyen carteras significativas, según Gotcher, son aquellos que cierran más transacciones y ganan un poco cada vez, en lugar de esperar una ganancia arrolladora en un solo negocio. "No tienes que ganarte la lotería en cada operación", dice. "Prefiero cerrar más transacciones y ganar un poco cada vez. Al final, ganarás más porque posees más propiedad".
En un mercado como el sureste de Míchigan, donde el inventario de apartamentos ha sido crónicamente escaso durante décadas y los alquileres han aumentado constantemente, esperar condiciones perfectas significa ver cómo los precios de entrada suben mientras el momento ideal se aleja cada vez más.
Después de más de 30 años en el sector inmobiliario comercial, Gotcher ha identificado dos preguntas que indican un comprador que no cerrará la operación. La primera es preguntar por qué el vendedor quiere vender. "¿Por qué alguien se mete en bienes raíces? Comprar barato y vender caro", dice Andrea Gotcher, quien maneja transacciones residenciales y análisis en la firma. "Solo quieren pasar a un proyecto diferente, o quieren su dinero". La segunda es pedir ver los estados financieros del vendedor para evaluar el rendimiento pasado. "Lo que otros hayan hecho para llevar su negocio a la ruina no importa", dice Andrea Gotcher. "Conocemos nuestra zona. Sabemos lo que podemos hacer con la propiedad. Basamos nuestros números en eso".
Para los inversores con conocimiento genuino del mercado, el enfoque correcto es centrarse en lo que pueden producir dada su experiencia operativa, financiamiento y enfoque de gestión, no en lo que produjo el propietario actual.
Los criterios de adquisición de Gotcher son simples: las propiedades deben generar flujo de caja igual o superior a cero después del servicio de la deuda. El flujo de caja mensual negativo es el límite que no está dispuesto a cruzar porque por debajo de esa línea, cada otra suposición en el negocio tiene que ser exactamente correcta para evitar perder dinero. Alcanzar el punto de equilibrio mensual es aceptable, ya que la depreciación fiscal genera un rendimiento real además de eso, y la apreciación a largo plazo hace el resto. Un negocio que hoy parece poco notable en el papel tiende a verse como una decisión sólida dentro de cinco o diez años.
"La clave es poseer la mayor cantidad de bienes raíces que puedas", dice Gotcher. "Si eres demasiado exigente con lo que compras, no vas a adquirir mucha propiedad".
Si hay un principio único que recorre todos los consejos que da Gotcher, es este: comprar y mantener. "No te asustes por las condiciones temporales del mercado que te obliguen a vender", dice. "Asegúrate de mantener el mayor tiempo posible". Eso se aplica en un entorno de tasas altas, en un mercado plano y en una recesión. Los inversores que vendieron por miedo durante el ciclo de 2008, particularmente en mercados resilientes como Ann Arbor, terminaron significativamente por detrás de aquellos que se quedaron. El tiempo corrige la mayoría de los errores de suscripción en bienes raíces de maneras que son casi imposibles de recuperar si te quedas al margen.
El mercado actual, con tasas aún elevadas y muchos compradores esperando condiciones que quizás nunca lleguen, es otra versión de la misma prueba. Los inversores que están adquiriendo ahora, a precios razonables y con suposiciones sólidas, probablemente mirarán atrás y verán este como un buen punto de entrada. Los que esperan certezas estarán viendo precios más altos para entonces.
