Las propuestas de hipotecas a 50 años como solución a la asequibilidad de la vivienda enfrentan escepticismo de profesionales de finanzas inmobiliarias, quienes argumentan que los plazos extendidos socavan la función de creación de riqueza de la propiedad de vivienda a pesar de reducir la carga de los pagos mensuales. Scott Spelker, fundador de The Spelker Team que opera en mercados inmobiliarios, analizó las implicaciones de capital al extender los plazos hipotecarios más allá de la estructura estándar de 30 años que actualmente domina los préstamos residenciales.
"Pagos mensuales más bajos significan que más personas pueden calificar para viviendas que de otra manera no podrían permitirse", reconoce Spelker. "Pero esta solución podría realmente perjudicar a las mismas personas que está diseñada para ayudar". Una hipoteca de $1 millón al 6% de interés ilustra las compensaciones. Un plazo de 30 años requiere pagos mensuales de aproximadamente $6,000, mientras que un plazo de 50 años reduce las obligaciones mensuales a aproximadamente $5,200, ahorrando $700 a $800 mensuales.
Sin embargo, los calendarios de amortización revelan costos sustanciales a largo plazo. Después de 30 años de pagos en una hipoteca a 50 años, aproximadamente $750,000 del capital principal permanecen pendientes. El interés total pagado durante el plazo completo de 50 años alcanza aproximadamente $2 millones en comparación con $1 millón para un préstamo a 30 años. "Has hecho 30 años de pagos y apenas has hecho mella en el capital principal", señala Spelker. "Durante el plazo completo de 50 años, pagarás aproximadamente el doble en intereses en comparación con el préstamo a 30 años".
La diferencia en la creación de capital emerge más claramente en los períodos de tenencia típicos. Después de 10 años en una hipoteca a 30 años, la reducción del capital principal crea aproximadamente $75,000 en capital. Una hipoteca a 50 años genera aproximadamente $17,000 en capital durante el mismo período. "Cuando vas a vender y mudarte a tu próxima casa, esa diferencia impacta significativamente lo que puedes permitirte después", explica Spelker.
El mecanismo de creación de riqueza de la propiedad de vivienda depende del ahorro forzado a través de los pagos hipotecarios obligatorios. A diferencia de las contribuciones de inversión discrecionales que los prestatarios podrían omitir durante presiones financieras, las obligaciones hipotecarias reciben prioridad para evitar daños crediticios. "Cada mes, haces ese pago hipotecario. No quieres un mal crédito, así que le das prioridad", dice Spelker. "Con el tiempo, estás construyendo capital sin tener que tomar decisiones de inversión activas".
La estructura de hipoteca a 50 años socava esta acumulación de riqueza. "Estás haciendo pagos durante décadas con una acumulación mínima de capital", señala Spelker. "Esencialmente estás alquilando del banco a un costo extraordinariamente alto". Los retornos de inversión inmobiliaria dependen sustancialmente del apalancamiento, amplificando la apreciación. Una propiedad de $1 millón comprada con un pago inicial del 10% que aprecia un 3% anual genera $30,000 de apreciación, representando un 30% de retorno sobre el capital invertido antes del tratamiento diferido de impuestos.
"Esta es la razón por la cual los bienes raíces históricamente superan a pesar de tasas de apreciación relativamente modestas", explica Spelker. "Pero esto solo funciona si realmente estás construyendo capital". Los plazos hipotecarios extendidos disminuyen este beneficio al ralentizar la reducción del capital principal que convierte las posiciones apalancadas en capital propio con el tiempo. Para los prestatarios que requieren una reducción de $700 en el pago mensual para calificar para compras, Spelker recomienda reconsiderar los objetivos de precio de propiedad en lugar de extender los plazos del préstamo.
"Si te estás esforzando para permitirte una casa y esa diferencia de $700 mensuales es decisiva, te animaría a considerar si estás comprando una casa demasiado cara", dice. "Los bienes raíces siguen siendo una inversión fantástica, pero solo cuando estás construyendo capital significativo con el tiempo". Comprar propiedades menos costosas con pagos de hipoteca a 30 años manejables crea mejores resultados de riqueza a largo plazo que esforzarse por propiedades de mayor precio que requieren plazos extendidos.
Los prestatarios que pueden permitirse pagos mensuales más altos en hipotecas a 30 años logran mejores resultados que tomar plazos de 50 años e invertir las diferencias de pago, según el análisis de Spelker. Incluso asumiendo retornos del 8% sobre los ahorros de pago invertidos, la acumulación de capital y la diferencia en el costo total de intereses favorecen los plazos hipotecarios más cortos para fines de creación de riqueza.
La discusión sobre hipotecas a 50 años surge en medio de desafíos de asequibilidad de vivienda en mercados donde los precios de las propiedades han apreciado más rápido que el crecimiento de los ingresos, creando barreras de calificación para compradores primerizos y hogares de ingresos medios. Los proponentes argumentan que los plazos extendidos proporcionan acceso al mercado para compradores que de otra manera estarían excluidos, mientras que los críticos sostienen que las estructuras crean cargas financieras a largo plazo que superan las ganancias de asequibilidad a corto plazo.
Las hipotecas fijas tradicionales a 30 años dominan los préstamos residenciales en Estados Unidos, distinguiendo las finanzas de vivienda estadounidenses de los mercados internacionales donde los plazos más cortos, tasas variables o pagos globales son más comunes. La función de creación de riqueza de la propiedad de vivienda depende de la acumulación de capital a través de la reducción del capital principal, complementando la apreciación de la propiedad, creando crecimiento del patrimonio neto que históricamente representa el activo más grande para los hogares de clase media.
