La actividad de ejecuciones hipotecarias en el condado de Baltimore, Maryland, no solo está aumentando, sino que se está acelerando desde un punto de partida que ya estaba severamente elevado, según un nuevo análisis de Justin Mitchell, fundador de Maryland Cash Home Buyers. El análisis, basado en datos de Puntos Calientes de Ejecuciones Hipotecarias del DHCD de Maryland, revela un aumento interanual del 30.2% en eventos de puntos calientes, pero la cifra más sorprendente es un salto del 566.7% en el nivel de gravedad 'Muy Alto', mientras que el nivel 'Alto' en realidad disminuyó. Esto indica que todo el aumento neto está siendo impulsado por hogares que pasan a la categoría más severa.
La interpretación de Mitchell sobre los factores subyacentes va más allá de las cifras principales. Sostiene que los propietarios de Maryland están absorbiendo dos capas de inflación simultáneamente: la inflación nacional, los precios récord de las viviendas y las tasas de interés elevadas, combinadas con aumentos de impuestos a nivel estatal y presiones del costo de vida derivadas de decisiones políticas de los últimos años. "Un propietario que parecía financieramente estable hace dos años puede caer silenciosamente en una pre-ejecución hipotecaria cuando ambos sistemas presionan al mismo tiempo", dijo Mitchell. El resultado es un segmento de propietarios que no parecían estar en dificultades según las medidas convencionales hasta que la presión combinada superó un umbral.
La distribución geográfica de los puntos calientes de ejecuciones hipotecarias en todo el condado de Baltimore —desde Dundalk al este hasta Gwynn Oak y Windsor Mill al oeste, y Owings Mills al noroeste— señala una presión sistémica que afecta a todas las comunidades de propietarios de clase trabajadora y media con dificultades financieras, independientemente de su ubicación. Mitchell describe estas áreas como que comparten un perfil de comprador: hogares que calificaron para hipotecas pero tenían un colchón financiero limitado—no lo suficientemente ricos para absorber aumentos de costos de varios años, no lo suficientemente pobres para nunca haber accedido a la propiedad de vivienda. Esta "clase media apretada" es el grupo principal afectado.
La escalada de gravedad en los datos refleja lo que sucede cuando se agotan las opciones de resolución anteriores. "Lo que normalmente vemos con los hogares que alcanzan el nivel 'Muy Alto' es que ya han pasado por opciones de indulgencia y modificación, están al final de su pista", dijo Mitchell. "Los datos muestran dónde está aterrizando la presión. Lo que no muestran es que era en gran medida predecible dado el conjunto de costos que estos hogares han estado soportando durante dos años o más sin alivio".
Para inversores, operadores y proveedores de servicios en el condado de Baltimore, la concentración en el nivel de dificultad 'Muy Alto' sugiere un grupo de propietarios que han pasado por etapas de resolución anteriores y se están quedando sin opciones. Esto cambia la naturaleza de la oportunidad y la conversación, ya que los vendedores que llegan tarde en el proceso de pre-ejecución hipotecaria tienen un conjunto limitado de opciones. Para los propietarios, el mensaje constante de Mitchell es que actuar temprano tiende a mantener más caminos abiertos, mientras que esperar los reduce. Más información sobre los plazos de pre-ejecución hipotecaria y las opciones de resolución en Maryland está disponible a través del Programa de Resolución de Pre-Ejecución Hipotecaria™ de MCHB, y los detalles sobre el trabajo de la empresa en todo el condado están en su página de servicio del condado de Baltimore.
