Una ola de deuda inmobiliaria comercial se acerca a su vencimiento, con billones de dólares en préstamos que vencen en los próximos años, lo que genera presión sobre los inversores y potencialmente cambia las dinámicas para los compradores de vivienda. Jerry Larkowski, abogado con doble licencia y corredor administrador de ESQ. Realty Group, LLC en Little Rock, Arkansas, ha estado siguiendo esta acumulación y explica las implicaciones.
Según Larkowski, alrededor de 3 billones de dólares en deuda comercial originada durante el entorno de bajas tasas de interés de 2020, 2021 y principios de 2022 están por vencer, pero con tasas significativamente más altas. Los datos de la industria de la Mortgage Bankers Association respaldan esto, mostrando aproximadamente 875 mil millones de dólares en préstamos comerciales y multifamiliares que se espera que venzan solo en 2026, y los analistas proyectan más de 4 billones de dólares en deuda de CRE que vence entre 2025 y 2029.
Cuando los pagos globales lleguen, los inversores enfrentan tres opciones: pagar el préstamo en su totalidad, refinanciar a las tasas actuales más altas o vender la propiedad. Pagar el préstamo agota el capital que podría desplegarse en otro lugar. Refinanciar significa fijar tasas más altas, lo que comprime los márgenes si los alquileres no han seguido el ritmo. Vender es un desafío cuando muchos inversores intentan salir simultáneamente, aumentando la oferta y reduciendo la demanda. Larkowski señala: "Si todos están vendiendo, la demanda no es realmente más alta, la oferta es más alta, lo que significa que la gente tendrá que esperar un período más largo para vender o tendrá que bajar su precio."
En Arkansas, Larkowski observa que muchas propiedades que ingresan al mercado son viviendas unifamiliares de alquiler financiadas como activos comerciales con estructuras de pago global y plazos de cinco años. Explica: "Las casas de alquiler, en cierto modo, son comerciales. Pueden ser estructuras residenciales, pero para los inversores, son comerciales. Lo hacen para obtener ganancias." Este cambio puede crear una oportunidad para los compradores de vivienda por primera vez y los ocupantes propietarios que han sido excluidos por los precios, a medida que los inversores salen de posiciones que ya no pueden mantener de manera rentable.
Larkowski no predice un colapso, sino que describe una corrección forzada entre los inversores apalancados. "Si eres un inversor inteligente, te preparas para estas cosas. Sabes que estas cosas van a suceder. Y si eres un buen inversor, caerás de pie sin importar qué", dice. Algunos inversores están vendiendo propiedades de menor prioridad para apuntalar la deuda de los activos que quieren conservar, una estrategia de gestión de cartera más que de dificultades. Los más expuestos son aquellos que refinancian a tasas más altas, absorben la compresión de márgenes y luego enfrentan presión para aumentar los alquileres en un mercado donde los inquilinos tienen más opciones.
El muro de vencimientos es una presión continua que se desarrolla durante varios años. Para los compradores en Arkansas Central y a nivel nacional, la implicación práctica es más inventario, una competencia inversora más suave y un margen real de negociación para los compradores pacientes. Larkowski aconseja que el error más evitable es esperar condiciones perfectas mientras la oportunidad está presente.
