El aumento de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal en septiembre, el primero desde 2023, ha llevado el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años a niveles no vistos desde 2007, creando un entorno de financiamiento más difícil para el sector inmobiliario comercial. Para los corredores e inversores, las operaciones que eran viables hace un año pueden ya no cubrir el servicio de la deuda, lo que obliga a un cambio en las prácticas de evaluación. Dan Mosher, cofundador y CEO de DealGround, una plataforma de inteligencia inmobiliaria comercial impulsada por IA, afirma que las tasas más altas no detienen las operaciones, pero hacen que los datos precisos a nivel de propiedad sean esenciales.
“El bono del Tesoro a 10 años y el bono del Tesoro a 30 años han alcanzado niveles no vistos en los últimos 20 años. Eso va a apretar un poco las tuercas para que se cierren nuevas operaciones”, dijo Mosher. Incluso un aumento de medio punto en las tasas de interés puede reducir el margen entre los ingresos por alquiler y los costos de la deuda, convirtiendo una operación viable en una perdedora. “Si voy a financiar algo y tengo un flujo de alquiler determinado que proviene de una propiedad, si las tasas de interés de repente pasan del cinco y medio por ciento al seis por ciento, ahora de repente el flujo de alquiler que tenía puede no ser suficiente para generar retorno porque estoy pagando más intereses sobre la deuda”, explicó.
Con menos margen de error, Mosher aboga por evaluar a partir de cifras reales específicas de cada propiedad en lugar de promedios generales. “¿Cuáles son las rentas de una propiedad específica? No las rentas agregadas, no las rentas de oídas de las que alguien habla, sino las rentas reales que aparecieron en el memorando de oferta para que la gente pueda analizar realmente esas operaciones antes de hacer ofertas”, dijo. La misma precisión se aplica a la deuda existente: saber cuánta deuda tiene una propiedad y a qué tasa ayuda a los compradores y corredores a evaluar si existe una situación de dificultad.
Los vendedores también se enfrentan a un ajuste de realidad. Muchos propietarios todavía esperan los valores del año pasado, pero Mosher señala que les llevará tiempo internalizar que los mayores costos de financiamiento reducen lo que los compradores pueden pagar. “Creo que tomará un poco de tiempo para que los vendedores internalicen que, con el aumento de las tasas de interés, el valor de su activo puede estar por debajo de sus expectativas”, dijo. Los corredores que pueden presentar datos comparables reales están mejor posicionados para fijar precios que se mantengan. “La visibilidad de DealGround permite a los corredores ayudar a los vendedores a fijar el precio de sus propiedades más cerca de lo que se negociará. No lo que esperan obtener, sino lo que realmente pueden obtener en este mercado”, añadió Mosher.
A pesar de los desafíos, Mosher enfatiza que las operaciones todavía se están cerrando. “Las operaciones todavía se están haciendo”, dijo. La clave para los corredores es ajustar los insumos: evaluar utilizando las rentas reales y la deuda de la propiedad específica, fijar el precio de los listados para el entorno de financiamiento actual y evitar depender de promedios de mercado que pueden ya no reflejar la capacidad de los compradores. Los corredores interesados en ver cómo los datos de rentas, arrendamientos y deuda a nivel de propiedad pueden apoyar este proceso pueden revisar la página de cómo funciona de DealGround. En un mercado donde los costos de financiamiento están en máximos de varias décadas, la precisión y la inteligencia a nivel de propiedad se están convirtiendo en la diferencia entre cerrar una operación y verla estancarse.
