La legislación de vivienda de Hawái a menudo se centra en la densidad, pero para los desarrolladores que evalúan proyectos en Honolulu, la variable más crítica es si un proyecto puede aprobarse por derecho. El Proyecto de Ley 18, presentado por la Vicepresidenta del Concejo, Andria Tupola, ha llamado la atención precisamente por eso: ampliaría el alcance del programa de Vivienda de Alquiler Asequible del Capítulo 32, conocido como Proyecto de Ley 7 después de la ordenanza de 2019 que lo estableció, a los distritos de zonificación de apartamentos, uso mixto de apartamentos, negocios y uso mixto de negocios, junto con el recinto de apartamentos de Waikiki.
El programa ya ofrece estándares de zonificación relajados, alivio en el impuesto a la propiedad y exenciones de tarifas a cambio de que al menos el 80 por ciento de las unidades se alquilen por un mínimo de 15 años a tarifas asequibles para hogares con ingresos iguales o inferiores al 100 por ciento del ingreso medio del área. Para 2026, ese umbral es de $93,400 para una persona sola y $133,400 para una familia de cuatro. Los borradores sucesivos también han abordado los límites de área de lote, reemplazaron el límite general de altura de 60 pies con la altura permitida según la zonificación subyacente, permitieron unidades adicionales cerca de paradas de autobús de alto servicio dentro del área del Plan de Desarrollo del Centro Urbano Primario y derogaron las reglas de metraje cuadrado máximo en todas las configuraciones de unidades.
La mayor parte del desarrollo residencial a precio de mercado en Oahu actualmente pasa por el proceso 201H, que funciona como una forma de zonificación puntual. Los desarrolladores navegan por las juntas de vecinos, audiencias públicas y un período de consulta cuyo resultado no se puede pronosticar cuando se compromete el capital. El requisito es razonable en principio, pero la incertidumbre se valora de manera conservadora porque un desarrollador que mantiene un terreno durante un período de aprobación indeterminado enfrenta costos sin un punto final definido.
“Proporciona mucha incertidumbre al proceso”, dice Mike Perkins de The Bratton Team en Colliers International Hawaii. Lo que cambiaría el Proyecto de Ley 18 es que los proyectos del Capítulo 32 pasarían directamente al proceso de permiso de construcción, dando a los desarrolladores certeza desde el principio. Esa certeza comprime el cronograma, reduce los costos de mantenimiento y disminuye el costo del capital en todo un proyecto. Un camino más corto y predecible también amplía el grupo de capital dispuesto a participar porque el riesgo se convierte en riesgo de construcción y arrendamiento en lugar de riesgo político. “Eso por sí solo ayudaría a acelerar el proceso”, dice Perkins.
Lo que está en juego es significativo. La actualización de 2024 del estudio de planificación de vivienda de Hawái fijó el requisito de Honolulu en 27,710 nuevas unidades entre 2023 y 2027, una cifra que aboga por vías medidas en meses en lugar de años. Otros cambios regulatorios también están moldeando el comportamiento de los inversores: en Maui, el Proyecto de Ley 9 está eliminando gradualmente el uso de alquiler a corto plazo en condominios zonificados para apartamentos, mientras que el Proyecto de Ley 88, aprobado en junio, creó la vía de rezonificación H-3 y H-4. Cada condado de Hawái también debe permitir dos unidades de vivienda accesorias por lote para fin de año según una ley estatal de 2024, un cambio que según Perkins opera en gran medida en el lado de viviendas unifamiliares sin afectar materialmente el desarrollo multifamiliar a escala comercial.
Perkins dice que la claridad regulatoria ahora pesa más en la evaluación de propiedades de ingresos de Hawái que las tasas de interés. El terreno con derechos también conlleva una pregunta similar: los compradores que adquieren una posición con derechos pueden necesitar reafirmar esos derechos, y las aprobaciones más antiguas introducen una variable que los compradores descuentan por tiempo. Es por eso que el Proyecto de Ley 18 importa más allá del segmento asequible que aborda directamente: cualquier cosa que convierta un proceso discrecional en uno definido elimina un descuento que actualmente se aplica en todo el mercado.
Para desarrolladores e inversores, la implicación práctica es que la vía regulatoria adjunta a un sitio pertenece junto a sus características físicas en cualquier valoración. Dos parcelas con zonificación y dimensiones idénticas no son equivalentes si una califica para una vía por derecho y la otra requiere aprobación discrecional. La diferencia se muestra en el costo de mantenimiento, los términos de financiamiento y la amplitud del grupo de compradores. El inventario actual de Hawái y las estadísticas mensuales del mercado describen qué está disponible y cómo se está valorando, pero saber qué vía de aprobación se adjunta a una posición determinada es lo que convierte eso en una decisión de inversión.
