Un malentendido generalizado sobre cómo calcular los plazos de aviso de desalojo bajo la ley de Nueva York está causando que los propietarios pierdan meses de ingresos por alquiler y, en algunos casos, casos de desalojo completos, según el abogado inmobiliario de Nueva York Alexander Paykin, fundador de Paykin Law.
Los requisitos de aviso previo para los procedimientos de desalojo en Nueva York se encuentran entre los más técnicamente exigentes del país, y las consecuencias de equivocarse son severas. Paykin explica que el error más común y costoso no es una fecha límite omitida o un monto incorrecto, sino un malentendido fundamental de cómo se calculan los períodos de aviso en casos de retención (holdover). Los propietarios que creen que están sirviendo avisos legalmente suficientes descubren rutinariamente, meses después, que sus avisos eran defectuosos desde el principio.
La confusión surge del hecho de que los períodos de aviso en casos de retención en Nueva York se miden en períodos de arrendamiento, no en días calendario. Según la ley estatal, los inquilinos que han vivido en una unidad por menos de un año tienen derecho a 30 días de aviso antes de que pueda comenzar un procedimiento de retención. Los inquilinos con un año de ocupación o un contrato de arrendamiento de un año tienen derecho a 60 días, y los inquilinos con dos o más años tienen derecho a 90 días. Sin embargo, estos números no son tan sencillos como parecen.
“Lo que significa es uno, dos o tres períodos de su arrendamiento”, dice Paykin. Por ejemplo, si un arrendamiento comienza el primer día del mes y termina el último día, entregar un aviso el último día de julio significa que el período de 30 días sería agosto. Pero si se entrega el 1 de agosto, agosto no cuenta, y el próximo período comienza el 1 de septiembre. Un propietario que entrega un aviso el 1 de agosto en lugar del 31 de julio acaba de agregar un mes completo al proceso sin saberlo. Un propietario que entrega un aviso el 10 de agosto, cuenta 90 días calendario hacia adelante y presenta una demanda el 12 de noviembre casi con certeza ha servido un aviso defectuoso que resultará en la desestimación del caso.
“He visto regularmente a personas entregar su aviso el día 10, esperar tres meses o 90 días, iniciar una acción el día 12, y luego tenerla desestimada por no haber dado tiempo suficiente con el aviso previo”, dice Paykin.
El error es común porque los avisos previos están ampliamente disponibles en línea. Los propietarios descargan plantillas, completan nombres y fechas, hacen que un amigo los entregue y creen que han manejado los requisitos procesales. Para cuando se dan cuenta de que no lo han hecho, ya han perdido meses. “Muchos clientes potenciales que he visto pierden tres meses de sus vidas y tres meses de ingresos por alquiler debido a un aviso defectuoso”, dice Paykin.
El patrón típico implica que un propietario entrega un aviso que cree correcto, espera durante lo que piensa que es el período requerido, y luego acude a un abogado para presentar la petición judicial. El abogado revisa el aviso y lo encuentra defectuoso. El propietario debe entonces entregar un aviso corregido, esperar nuevamente el período completo de aviso, y solo entonces puede comenzar el caso judicial. Tres meses de ingresos por alquiler perdidos antes de que se haya programado una sola fecha judicial.
Lo que empeora esto es lo que sucede cuando el aviso defectuoso no se detecta antes de presentar la demanda. Los propietarios que proceden sin abogado a veces presentan peticiones con avisos defectuosos adjuntos. Un abogado del inquilino, dice Paykin, no necesariamente planteará el defecto de inmediato. En cambio, buscarán aplazamientos, alargarán el caso durante meses y esperarán hasta el juicio para sacar el tema. “El asunto llega a juicio, y en el juicio, el abogado defensor dice: ‘Juez, mire su aviso adjunto. Es defectuoso.’ Y el propietario pierde el juicio, y tiene que comenzar todo de nuevo, habiendo perdido un año de ingresos por alquiler”, dice Paykin. En la ciudad de Nueva York, donde los calendarios judiciales están muy atrasados, ese cronograma no es hipotético. “Tres o cuatro meses pueden ser en realidad siete u ocho meses”, señala.
El problema del aviso previo ilustra una dinámica más amplia en el sistema de propietario-inquilino de Nueva York: una complejidad procesal que perjudica desproporcionadamente a los propietarios que intentan navegarlo sin representación legal. Los inquilinos en la ciudad de Nueva York tienen cada vez más acceso a asistencia legal gratuita o de bajo costo, mientras que los propietarios más pequeños, que a menudo operan con márgenes ajustados, intentan gestionar los procedimientos de desalojo ellos mismos para evitar honorarios legales. Un solo aviso defectuoso cuesta más en alquiler perdido de lo que la mayoría de los propietarios gastarían en representación legal para todo el procedimiento, argumenta Paykin.
“No hay forma de que un propietario deba hacer esto por sí mismo y no contratar a un abogado de propietario-inquilino”, dice Paykin. “Al menos no en Nueva York. Nuestro proceso es lento y doloroso”.
Para el mercado de alquiler en general, la prevalencia de avisos defectuosos tiene consecuencias reales. Los propietarios que no pueden desalojar eficientemente a inquilinos que no pagan o retienen enfrentan períodos prolongados de pérdida de ingresos, lo que agrava la presión financiera sobre carteras ya estresadas de alquiler estabilizado. Las barreras procesales para el desalojo son una característica conocida del marco de protección al inquilino de Nueva York, pero los errores evitables de los propietarios amplifican significativamente esas barreras.
Paykin dice que su participación en la etapa de aviso, en lugar de después del hecho, previene los errores más costosos. “Cuando vienes a mí el día 11, voy a decir: ‘Bueno, ahora puedo preparar el aviso correctamente, entregarlo antes de que termine este mes. Luego tendrás que esperar tres meses más, y solo entonces podré comenzar un caso en el tribunal'”, dice Paykin. Ese cronograma es frustrante, pero es el correcto, y es mucho menos costoso que descubrir un aviso defectuoso en el juicio.
Para los propietarios que actualmente manejan disputas de retención o falta de pago sin asesoría legal, el cálculo es directo: el costo de un abogado en la etapa de aviso previo es una fracción del ingreso por alquiler perdido cuando un aviso defectuoso agrega de tres meses a un año a un procedimiento que podría haber comenzado correctamente la primera vez.
