A menudo se culpa a los permisos municipales por los retrasos en la construcción comercial, y los arquitectos señalan a las revisiones lentas de la ciudad, los contratistas a los inspectores impredecibles, y los clientes a todos los involucrados. Sin embargo, Mike Marden, arquitecto registrado y contratista general con licencia en WDS Architecture en Phoenix, argumenta que los retrasos de permisos más dañinos provienen de cómo los profesionales y clientes abordan el proceso antes de presentar un solo documento.
Una de las formas más comunes en que los clientes crean sus propios problemas de cronograma es tratar una conversación con un empleado del mostrador de la ciudad como una guía autorizada del proyecto. Marden explica que los clientes a menudo llaman a la ciudad, describen su proyecto en términos generales y reciben una respuesta sobre los plazos típicos y la documentación requerida, una respuesta que rara vez es una imagen precisa de lo que requerirá el proyecto específico. "A menudo dicen: 'Ya hablamos con alguien en la ciudad. Dijeron que solo entregamos este formulario y este es aproximadamente el tiempo'", dice Marden. "En primer lugar, esa no es una conversación documentada. No hay número de registro ni registro. Nada de eso es oficial. Y todo en la lista de verificación podría no aplicarse". El empleado de la ciudad trabaja con un guion genérico, no con una evaluación específica del proyecto, y la lista de verificación que proporcionan puede incluir requisitos no aplicables y omitir los necesarios. Los clientes que planifican en torno a tales conversaciones construyen sobre una base inestable, a menudo descubriendo discrepancias solo después de que ya están en el proceso de revisión.
Más allá del problema de información, Marden destaca un problema estructural en cómo se secuencian la mayoría de los proyectos comerciales. El enfoque convencional (completar el diseño, presentar los permisos, esperar la aprobación y luego comenzar la construcción) trata el permiso como una puerta que debe superarse antes de que cualquier otra cosa pueda suceder. Esta lógica secuencial es en sí misma una fuente de retraso innecesario. Mientras se revisa el permiso, no sucede nada más: el reloj de arrendamiento del cliente corre, el contratista está en espera y los socios comerciales no están disponibles para otros proyectos pero aún no están activos en este. Cada semana de revisión de permisos es una semana de tiempo transcurrido sin progreso de construcción. Marden también señala que la brecha entre la finalización del diseño y el inicio de la construcción a menudo se extiende por la selección del contratista y la movilización, lo que agrava la espera de permisos. Los clientes que terminan los planos y luego comienzan a buscar un contratista agregan semanas o meses a su cronograma antes de que se haya presentado un solo permiso. "¿Pensaste en la brecha donde estás licitando y tratando de encontrar un contratista, mientras tanto, los permisos están listos y has firmado el contrato de arrendamiento?", dice Marden.
Los profesionales que cumplen constantemente sus plazos de permisos lo hacen no moviéndose más rápido a través del proceso estándar sino comprimiendo el proceso mismo. Se involucran con la ciudad temprano con preguntas preliminares en lugar de esperar una presentación completa. Entienden lo que realmente requieren los inspectores específicos en jurisdicciones específicas, no lo que sugiere una lista de verificación genérica. Y comienzan actividades de construcción que no requieren permisos mientras la revisión está en curso. En WDS Commercial, "podemos comenzar a construir el proyecto mientras presentamos para el permiso", dice Marden. "Somos el contratista, ya contratados con el propietario, y hemos pasado meses participando en el diseño. Si se nos cuestiona o se nos dice que entreguemos los planos, bueno, ya lo hemos hecho porque también somos el arquitecto. Podemos llegar hasta la primera inspección con nuestro trabajo, ganando un mes en lugar de esperar los resultados de la licitación, contratos, permisos y movilización, perdiendo un mes o dos". Este enfoque solo es posible cuando el arquitecto y el contratista operan como una entidad única o están genuinamente integrados desde el principio. Un contratista que recibe planos completos de un arquitecto separado y los presenta para revisión de permisos no tiene la capacidad de comenzar la construcción en paralelo: están esperando un proceso que no diseñaron y no pueden interpretar completamente.
Las credenciales duales de WDS como firma de arquitectura y contratista general son centrales para cómo la organización aborda los plazos de permisos. Debido a que la misma oficina que produce los planos es también el contratista, Marden dice que la firma puede comenzar a movilizarse para actividades de construcción que están fuera del alcance del permiso mientras la revisión está en curso: preparación, diseño, alcance, pruebas, demolición, subcontratación, programación de cuadrillas y pedido de materiales, comprimiendo el cronograma general del proyecto sin omitir el cumplimiento. La firma también aprovecha las relaciones continuas con las jurisdicciones locales para desarrollar una imagen realista de lo que requerirán los proyectos específicos. "Aquí, donde hacemos esto todos los días, sabemos lo que realmente necesita incluirse, cuánto tiempo realmente tomará", dice Marden. WDS también involucra a los clientes en la estrategia de permisos durante la selección del sitio, antes de que se firme un contrato de arrendamiento, para ayudarles a comprender cómo los requisitos de cumplimiento del código, las reglas específicas de la jurisdicción y las condiciones existentes del edificio afectarán su cronograma. Marden describe un escenario común: una ubicación que parece atractiva en precio puede conllevar una complejidad de permisos que agregue meses al cronograma, mientras que una opción más costosa en un sitio limpio puede en realidad ofrecer una apertura más rápida. "Es como construir un proyecto dos veces, cuando se trata de condiciones existentes, eliminar lo que está allí para que se pueda instalar material nuevo para cumplir con el código", dice Marden. Un espacio de restaurante anterior que parece listo para un nuevo inquilino de restaurante puede requerir actualizaciones extensas del código que borren los ahorros aparentes, algo que un cliente que investiga por su cuenta probablemente perdería.
Para los dueños de negocios que planean una construcción comercial en Phoenix, la implicación práctica es directa: el cronograma de permisos que les han dicho que esperen probablemente subestima la realidad, y la brecha entre esa estimación y el cronograma real a menudo se origina en decisiones tomadas antes de que se presente una solicitud de permiso, no en la velocidad de procesamiento de la ciudad.
