Dos edificios de oficinas de 20,000 pies cuadrados en la misma ciudad de Hawái, con inquilinos similares, pueden tener precios muy diferentes. Según Mark D. Bratton, CCIM, de The Bratton Team en Colliers International Hawaii, cuatro variables explican la mayor parte de la diferencia: condición, tenencia, escala e inspección física.
La condición física es la explicación más común, y lo que realmente mide es el gasto de capital futuro. Un comprador que examina dos activos similares calcula lo que cada uno requerirá para ponerlo a estándar, arrendarlo y mantenerlo en buen estado. Los ascensores, techos, plomería y sistemas eléctricos están detrás de esa cifra, y con los costos de construcción donde están, la cifra se mueve rápidamente. “Puedes gastar mucho dinero rápidamente en cualquiera de estos activos”, dice Bratton. Ese gasto esperado se refleja en la oferta, por lo que dos edificios con ingresos idénticos pueden atraer ofertas sustancialmente diferentes. Los productos más nuevos conllevan una prima relacionada porque sus requerimientos de capital están a años de distancia en lugar de ser inmediatos.
El mayor impulsor individual de la diferencia en Hawái es si el comprador está adquiriendo pleno dominio o una posición de arrendamiento. Más de la mitad de los inversores no considerarán el arrendamiento bajo ninguna condición, reduciendo el grupo de compradores lo suficiente como para mover los precios. Como regla general, Bratton sitúa el diferencial en aproximadamente 200 puntos básicos: donde un edificio en pleno dominio se cotiza al 6.75 por ciento, el equivalente en arrendamiento podría comenzar alrededor del 8.75 por ciento. Tiene cuidado de enmarcar eso como un punto de partida para la investigación en lugar de una conclusión. El arrendamiento no es una sola cosa; un edificio con dos años restantes antes de la reversión y un edificio con 99 años a renta nominal son proposiciones completamente diferentes que comparten una etiqueta.
Para los activos en arrendamiento, los términos que más importan se refieren a cuándo y cómo se restablece la renta del suelo. La estructura convencional en Hawái dura unos 60 años, con los primeros 30 años fijos y conocidos, y renegociación a valor de mercado a intervalos de diez años a partir de entonces. Esa estructura existe para que un arrendatario que construye un edificio pueda amortizar el costo, pagar al prestamista y obtener un rendimiento. Los plazos más cortos se adaptan a situaciones diferentes, como una listing actual donde un propietario-usuario tiene la intención de vender y arrendar de vuelta, con un plazo de diez años en oferta y flexibilidad para extender.
En multifamiliar, un patrón de Hawái va en contra de las expectativas del territorio continental: las tasas de capitalización se comprimen para edificios más pequeños pero se expanden a escala. Un edificio de 23 unidades recientemente vendido en la ciudad, en excelente condición, se cotizó a una tasa de capitalización de aproximadamente cinco sobre una base de aproximadamente 10 millones de dólares. Un edificio de 400 unidades que se vendió a principios de este año se negoció a una tasa de capitalización considerablemente más alta, porque una transacción de 200 millones de dólares tiene muchos menos compradores posibles. Para los inversores que operan en el medio del mercado, la ventaja competitiva está en el cheque más pequeño.
Las comparaciones de tasas de capitalización entre clases de activos dicen menos de lo que parecen, porque cada clase conlleva una estructura de riesgo diferente. Un hotel cambia de precio cada noche y depende del volumen turístico y la conectividad aérea. Un edificio arrendado a un inquilino solvente en un arrendamiento de 20 años con pago mensual garantizado casi no requiere nada de su propietario. El multifamiliar se sitúa en el extremo inferior del rango, las oficinas en el extremo superior.
El paso al que Bratton vuelve es el menos técnico y, según su relato, el más frecuentemente subestimado. “Ve a tocarlos, ve a sentirlos, ve a caminarlos”, dice de los edificios que parecen equivalentes sobre el papel. Acceso y salida, circulación, condiciones de las carreteras, cómo funciona realmente el sitio: estas son las diferencias que separan dos activos aparentemente idénticos, y no aparecen en un memorando de oferta. Las adquisiciones sin ver aún ocurren, aunque mucho menos que en la década de 1980, y la mayoría de los compradores ahora envían un representante o organizan un recorrido en video como mínimo. La posición de Bratton es que la visita vale la pena el tiempo, porque estar en el sitio saca a la luz detalles que nada más revela. Para cualquiera que valore activos en Hawái, la lección compuesta es que la diferencia entre dos edificios similares rara vez es arbitraria. Es condición, tenencia, escala y lo que reveló el recorrido.
