Los corredores de ventas de inversiones reportan un aumento en la actividad transaccional de fin de año, ya que los compradores buscan los beneficios de la depreciación bonus antes de que concluya 2025. Una reciente legislación federal ha restablecido la depreciación bonus del 100% para categorías específicas de bienes raíces comerciales, incluyendo propiedades relacionadas con el sector automotriz, creando una urgencia impulsada por la estrategia fiscal más que por el momento del mercado.
Brittany Megrath, CCIM y directora de M Square Commercial, explica que el final del año representa un período particularmente ocupado, ya que los inversores buscan aprovechar la depreciación de nuevas adquisiciones. La provisión de depreciación bonus, que había disminuido gradualmente del 100% al 40% en años anteriores, recuperó su fuerza total bajo la política federal reciente. Esta restauración se aplica especialmente a las clases de activos automotrices, como lavaderos de autos y centros de cambio rápido de aceite, redirigiendo la atención de los inversores hacia propiedades que ofrecen beneficios fiscales inmediatos junto con rendimientos operativos.
Los centros de cambio rápido de aceite representan lo que Megrath caracteriza como oportunidades subvaloradas dentro del mercado de arrendamiento neto con un solo inquilino. Estas propiedades ofrecen ventajas fiscales combinadas con características prácticas del sitio y programas establecidos de expansión de inquilinos. Requieren huellas más pequeñas que los usos automotrices tradicionales, permitiendo el desarrollo en parcelas restringidas mientras se benefician del mismo tratamiento de depreciación bonus del 100% que las instalaciones automotrices más grandes. Según observaciones de la industria, los inquilinos corporativos están expandiéndose activamente en el espacio de cambio rápido de aceite.
El año 2025 presentó desafíos de ejecución en los bienes raíces comerciales, y el trabajo de asesoría en selección de sitios y desarrollo de M Square reveló una fricción persistente en la finalización de acuerdos. Muchos acuerdos requirieron un esfuerzo significativo para llegar a término, obligando a los desarrolladores a ser creativos con las soluciones de financiamiento. Los desarrolladores recurrieron cada vez más a préstamos privados cuando el financiamiento institucional resultó demasiado restrictivo o lento, y la elección de la fuente de capital se volvió más trascendental, ya que determina la estructura del proyecto, el período de tenencia y la estrategia de salida.
Mirando hacia 2026, M Square anticipa que las continuas disminuciones en las tasas de interés mejorarán el apetito de inversión por activos de arrendamiento neto con un solo inquilino, a medida que los rendimientos alternativos de renta fija se vuelven menos competitivos. Las propiedades que ofrecen rendimientos del 6-7% podrían recuperar la atención de los inversores a medida que disminuyen los rendimientos de los bonos del Tesoro y las tasas de los CD, mejorando el atractivo ajustado al riesgo de los bienes raíces comerciales en comparación con alternativas de menor riesgo. Se espera que los inquilinos de pequeña huella en categorías como café y servicio rápido mantengan sus programas de expansión durante 2026, a pesar de los desafíos del mercado de financiamiento.
El comportamiento del sector bancario influirá en la velocidad de las transacciones, ya que los prestamistas institucionales que redujeron su exposición a bienes raíces comerciales durante la incertidumbre reciente enfrentan decisiones sobre la reanudación de relaciones con los prestatarios. M Square Commercial anticipa facilitar entre 30 y 40 transacciones anuales en los mercados objetivo de las regiones del Sudeste y el Atlántico Medio, centrándose en las categorías de bebidas, automotriz y comercio minorista de servicio rápido. Más información sobre sus servicios se puede encontrar en https://www.msquarecommercial.com.
