El capital institucional sigue activo en el sector de autoalmacenamiento, pero los criterios para considerar un negocio viable han cambiado significativamente desde 2021, según Tom de Jong, vicepresidente ejecutivo de Colliers y socio fundador del De Jong Self Storage Team. Con transacciones de autoalmacenamiento cerradas en 32 estados, de Jong ha observado una reconstrucción en tiempo real de los perfiles de compra institucionales que ahora favorecen la realidad sobre las proyecciones.
La suscripción ha pasado de suposiciones de crecimiento al rendimiento actual. En 2021, los compradores suscribían un crecimiento anual de rentas del cinco al siete por ciento y aún alcanzaban los objetivos de rentabilidad para el tercer año. Ese enfoque ya no funciona. De Jong explica que los compradores institucionales ahora suscriben a las rentas actuales alcanzadas, a menudo con proyecciones planas, basando su caso de rentabilidad en lo que una propiedad realmente recauda en lugar de lo que podría recaudar algún día. Este cambio ha obligado a los vendedores a recalibrar: una propiedad que parecía una buena venta en 2022 basada en el crecimiento proyectado de rentas puede no cumplir el mismo estándar hoy a menos que los ingresos actuales ya lo respalden.
Los criterios de ubicación se están endureciendo en torno a las barreras de entrada. Los mercados más grandes con las mayores barreras de entrada, como Los Ángeles, Boston y Nueva York, están recibiendo la mayor atención institucional, según de Jong. Seattle ha visto un aumento reciente en el interés de transacciones, y Portland ha estado consistentemente activo. Por el contrario, los mercados que experimentaron una gran oferta nueva, incluidos Miami, Austin, Nashville y Las Vegas, han visto un retroceso del capital institucional. El patrón es consistente: los compradores quieren mercados donde sea poco probable que la nueva competencia reduzca las rentas nuevamente, y prestan mucha atención a si un mercado tiene múltiples instalaciones nuevas aún en proceso de planificación.
Las instalaciones operadas por familias están obteniendo las tasas de capitalización más agresivas. De Jong señala que estas instalaciones están recibiendo las ofertas más agresivas en términos de tasa de capitalización porque los compradores ven potencial de mejora en la gestión. Una instalación que ha sido operada informalmente durante años, sin gestión profesional o institucional ni herramientas de ingresos, representa una oportunidad para que un comprador intervenga y mejore el rendimiento rápidamente. Las instalaciones que ya son gestionadas institucionalmente no reciben el mismo precio agresivo; están bien administradas, pero hay menos margen para agregar valor a través de una mejor gestión, por lo que los compradores las tratan más como jugadas de rendimiento que como jugadas de potencial.
Múltiples categorías de capital dentro de las instituciones significan múltiples conjuntos de reglas. De Jong señala que la mayoría de los grandes compradores institucionales no trabajan con un solo manual. Por lo general, tienen varios fondos: un fondo core o core plus enfocado en activos estabilizados en mercados establecidos, y un fondo de valor agregado o desarrollo dispuesto a asumir el riesgo de arrendamiento para obtener un mayor rendimiento. De qué fondo está sacando un comprador determina lo que considerará y lo que no, por lo que el mismo comprador podría rechazar un negocio para un fondo y perseguirlo agresivamente para otro.
Para los propietarios que consideran una venta, la conclusión práctica es que los ingresos reales ahora tienen más peso que un proforma. Las propiedades con flujo de caja real y actual en mercados con fuertes barreras de entrada están viendo el interés más competitivo, mientras que las propiedades que se apoyan en el crecimiento proyectado para justificar su precio enfrentan una audiencia más difícil. Este cambio hacia una suscripción disciplinada marca una diferencia significativa respecto al mercado de hace unos años y está reconfigurando qué activos y vendedores concretan acuerdos.
