El espacio comercial en la base de un hotel de Waikiki a menudo se ve como una fuente de ingresos secundaria, unos pocos miles de pies cuadrados que mejoran marginalmente el estado de resultados. Sin embargo, esta perspectiva subestima el papel estratégico de la planta baja. Un podio comercial bien curado hace más que generar renta; crea una razón para que los no huéspedes entren a la propiedad, fomentando un reconocimiento que se traduce en reservas futuras.
Según Erin W.J. Mitsuyoshi, CCIM, de The Bratton Team en Colliers International Hawaii, un inquilino destacado, ya sea nacional o local, trae su propio público a una dirección que de otro modo podría pasar desapercibida para los visitantes potenciales. "Es casi como tener un marquesina", explica, señalando que los visitantes que compran o cenan en la base de un hotel sin alojarse allí forman una asociación con el edificio. En un viaje de regreso, esa asociación puede mover la propiedad de no considerada a considerada en la mente del viajero. Para los huéspedes que ya están en el hotel, el efecto es más inmediato: el gasto que de otro modo se filtraría se queda dentro de la propiedad, beneficiando al comercio minorista, la comida y bebida, y la cuenta de la habitación.
El diseño es una variable crítica de suscripción en el rendimiento comercial. La visibilidad se determina en la etapa de diseño, no en la de arrendamiento. Mitsuyoshi distingue entre el espacio planeado originalmente como comercial y el espacio que simplemente terminó siendo comercial. Un frente de vidrio versus una elevación de paneles de yeso sellados puede producir resultados dramáticamente diferentes con los mismos pies cuadrados, porque la comercialización depende de captar la atención de los transeúntes. Cuando la planta baja fue diseñada con esto en mente, la conversación de arrendamiento comienza desde una posición más fuerte. Por el contrario, un espacio mal diseñado se convierte en una limitación durante toda la vida del activo.
Una característica estructural única del mercado de Hawaii da forma a la combinación de inquilinos en los podios de los hoteles: el fuerte marco sindical que rige la comida y bebida de los hoteles. No todos los operadores pueden tomar espacio en un hotel; las asignaciones para alimentos y bebidas no sindicalizados son limitadas, a menudo definidas por pies cuadrados, y en muchas propiedades ya están ocupadas. Esto significa que los restauranteros independientes tienen un camino más estrecho hacia un podio de hotel que hacia un espacio comparable al otro lado de la calle. En consecuencia, el comercio minorista de los hoteles de Hawaii se inclina hacia ropa, joyería, sombreros y accesorios en lugar de los podios con muchos restaurantes comunes en el continente. Este es un parámetro conocido, no un obstáculo, pero debe tenerse en cuenta en la suscripción antes de hacer una oferta.
Para los compradores que evalúan un hotel con comercio minorista en la planta baja, los elementos clave de diligencia debida son físicos y evaluables durante un recorrido. La visibilidad viene primero, seguida de la accesibilidad. El espacio que está retranqueado de la calle rinde menos que el espacio comparable a nivel de calle, e incluso cuatro o cinco escalones hacia abajo pueden disuadir el tráfico peatonal. La segunda pregunta es la flexibilidad: si el espacio puede reconfigurarse o combinarse con unidades adyacentes para acomodar a un inquilino más grande. Un podio que se puede rediseñar ofrece opciones, mientras que uno que no puede está fijo a su propósito original. El inventario comercial actual en todas las clases de activos de Hawaii recompensa a los compradores que hacen estas preguntas temprano, ya que las propiedades en este mercado están disponibles con poca frecuencia.
Reocupar una planta baja envejecida requiere un enfoque compositivo en lugar de uno oportunista. El punto de partida es la combinación existente: qué está funcionando, qué está luchando, y qué la vacante debería complementar en lugar de duplicar. Mitsuyoshi advierte contra perseguir tendencias, ya que un inquilino impulsado por tendencias puede devolver el espacio a la misma posición en unos pocos años. Un filtro más duradero es si el uso equilibra la oferta a lo largo del día. Un podio ponderado hacia la cena nocturna deja el día vacío, mientras que una combinación que abarca desayuno, almuerzo y cena mantiene el flujo de tráfico, beneficiando a todos los inquilinos. Los activos reposicionados que siguen este principio aparecen con frecuencia entre las transacciones recientes de Hawaii.
La composición del comercio minorista de los hoteles de Hawaii se está ampliando. Los formatos experienciales están apareciendo junto al comercio minorista convencional en lugar de reemplazarlo: centros de entretenimiento familiar, salas de juegos, exhibiciones de arte inmersivo como teamLab, y realidad virtual, salas de escape y atracciones 4D en The Southern Sun at Hyatt Regency Waikiki. El ʻOhana Entertainment Center, inaugurado este año en el lobby del Waikiki Beach Marriott Resort & Spa, abarca 6,000 pies cuadrados con bolos boutique, simuladores deportivos y más de sesenta juegos de arcade. Estos formatos retienen a las personas en un edificio por más tiempo, beneficiando a todos los inquilinos a su alrededor. El elemento consistente es la complementariedad. "Queremos poder polinizar de forma cruzada", dice Mitsuyoshi, describiendo un podio donde los comensales compran y los compradores cenan. Para un comprador, la prueba útil no es si la planta baja está llena, sino si sus partes trabajan en beneficio mutuo.
