Durante décadas, la inversión basada en la fe se ha definido principalmente por lo que excluye: tabaco, entretenimiento para adultos, alcohol. Pero Steven Libman, fundador de Investing With Purpose, sostiene que este enfoque de filtrado representa un fracaso de la industria. “La definición bajo la que la industria ha estado operando durante los últimos 30 años es una definición perezosa”, dice Libman. “El filtrado es el suelo. Construir intencionalmente sería el techo”.
La firma de Libman es una plataforma de inversión en bienes raíces multifamiliares construida explícitamente en torno a principios basados en la fe. La distinción entre el mero filtrado y la alineación intencional es importante, sostiene, porque la asignación de capital refleja cada vez más los valores, y los inversores que no pueden notar la diferencia pueden estar subcontratando su conciencia a aquellos que no comparten sus prioridades.
La premisa central es que cada dólar invertido es un voto por algo. Libman plantea una pregunta simple pero desconcertante: si tus nietos heredaran tu cartera, ¿qué diría sobre lo que creías? Desafía la sabiduría convencional de separar los rendimientos de inversión de los valores, para luego destinar los rendimientos filantrópicamente. “¿Por qué financiar algo desalineado con tus valores para generar rendimientos que luego donas a causas que los reflejan?” pregunta.
Libman señala al sector ESG como una advertencia. Los fondos ESG se comercializaron por su impacto pero ofrecieron rendimientos débiles. “ESG clavó un puñal en el corazón de la inversión alineada con valores”, dice. “Decían: vas a obtener rendimientos más bajos, pero generaremos un impacto. De hecho, no estaban generando impacto, y tampoco estaban generando rendimientos”. Para Libman, la lección es que los fondos que utilizan el impacto como gancho de marketing en lugar de como marco operativo tienden a no cumplir con ninguno de los dos.
Investing With Purpose genera resultados comunitarios a través de un programa de ministerio en el sitio integrado en sus propiedades multifamiliares. Se proporcionan apartamentos gratuitos al personal del ministerio en el sitio, que organizan programas de participación para inquilinos: noches de cine, mercados de agricultores, eventos de camiones de comida y visitas al hospital para residentes necesitados. La lógica comercial es clara: los inquilinos con seis o siete amigos dentro del mismo complejo tienen un 45% menos de probabilidades de mudarse. Una menor rotación significa menor desocupación, menores costos de renovación de unidades y un flujo de caja más estable. “El ministerio es el foso alrededor de la inversión”, dice Libman. “Cuando la gente dice que el impacto va a disminuir los rendimientos, nosotros pensamos que es lo contrario. Cuidar es una ventaja comercial duradera, no una desventaja”.
La transparencia es una medida clave de la alineación genuina. La firma de Libman envía a los inversores no solo los KPI financieros estándar—ingreso operativo neto, ratios de gastos, tasas de ocupación—sino también un informe de impacto del ministerio que rastrea las conexiones de los residentes con la programación comunitaria, el apoyo pastoral y los actos de cuidado en el sitio. Se invita a los inversores trimestralmente a días de servicio en el sitio. “A diferencia de tus inversiones en Wall Street, puedes pasar por allí, tocarlo, sentirlo, ver realmente el impacto que estamos generando y también ser parte de ese impacto”, dice Libman.
Para los inversores que no han considerado alinear sus carteras con sus valores, el enfoque de Libman no es amenazante. El punto de entrada es una apreciación de los bienes raíces como clase de activo. La mayoría de la gente entiende las propiedades de alquiler y que la vivienda es una necesidad fundamental. La pregunta se convierte en qué tipo de operador y estructura refleja mejor tus principios. “Cada dólar que inviertes es un voto por algo”, dice Libman. “Así que cuando despliegas tu capital, o bien construirá algo con lo que estás alineado o algo que podría estar en conflicto con tus propios valores”.
