El plazo extendido de Florida para los estudios de reserva de condominios venció a finales del año pasado, y las consecuencias financieras ahora recaen sobre los propietarios individuales de unidades. Los edificios en todo el sur de Florida han completado las inspecciones estructurales y los estudios de reserva ordenados a raíz del derrumbe de Surfside en 2021, y muchas juntas de condominios están respondiendo con cuotas especiales sustanciales. En Perez Mayoral, P.A., un bufete de bienes raíces de Coral Gables que representa a propietarios en lugar de asociaciones, esas facturas están generando nuevas preguntas sobre lo que se puede exigir a los propietarios y lo que pueden impugnar legalmente.
El panorama regulatorio cambió significativamente después de la tragedia de Surfside. En 2022, Florida promulgó el proyecto de ley SB 4-D, que exigía a los edificios de condominios más antiguos completar inspecciones estructurales de hitos y estudios de reserva. En 2025, el proyecto de ley HB 913 revisó esas obligaciones. Extendió el plazo para el estudio de reserva hasta finales de 2025, elevó el umbral de reserva para los componentes cubiertos y permitió a las asociaciones financiar reservas mediante cuotas especiales, préstamos o líneas de crédito con la aprobación de los propietarios. Aunque se presentó como un alivio, la ley principalmente brinda a las juntas más formas de recaudar o pedir dinero prestado, y el costo sigue recayendo en los propietarios.
Los edificios más antiguos en comunidades como Coral Gables están especialmente expuestos, porque años de mantenimiento diferido están saliendo a la luz de golpe. Según Perez Mayoral, no todas las cuotas son procedentes, y no todas las juntas siguen la declaración de la asociación, también conocida como los documentos rectores o las reglas y regulaciones. Los propietarios a menudo tienen motivos para oponerse cuando su asociación adopta cuotas sin el aviso o los votos que exige la ley, administra mal o aplica mal los fondos de reserva, ignora las reparaciones mientras cobra a los propietarios por la negligencia, o aplica las reglas de manera selectiva.
"Algunos de estos cargos son legítimos y otros no", dijo Erik A. Perez, cofundador de Perez Mayoral, P.A. "Los propietarios tienen derechos reales aquí, y cuanto antes los entiendan, más opciones tendrán".
Las implicaciones para los propietarios del sur de Florida son significativas. Las cuotas especiales pueden alcanzar decenas de miles de dólares por unidad, tensionando las finanzas de los hogares y potencialmente obligando a algunos propietarios a vender o enfrentar una ejecución hipotecaria. Para el mercado de condominios en general, la ola de cuotas podría reducir los valores de las propiedades y desacelerar las ventas, particularmente en edificios más antiguos. Las juntas, mientras tanto, enfrentan presión para cumplir con los mandatos de seguridad mientras administran presupuestos limitados.
Perez Mayoral, P.A. es un bufete de litigios del sur de Florida dedicado a representar a propietarios de viviendas y unidades contra sus asociaciones, nunca a las asociaciones mismas. Desde sus múltiples oficinas en todo el estado, maneja litigios de asociaciones, cuotas improcedentes, reparaciones denegadas y disputas inmobiliarias en todo el estado. Los propietarios con preguntas legales pueden comunicarse y solicitar una consulta con el bufete.
